광명시 소하동 소하휴먼시아2단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 87기 12조 실크로드]

✅아파트명 

광명시 소하동 소하휴먼시아2단지 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장(B등급)

경기도 광명시 종사자수 105,342

2. 교통(B등급)

강남 58분 / 여의도 43분 / 시청 48분 

3.학군(C등급)

소하중 학업성취도 79.0% (특목고진학률 1.9%)

4. 환경(B등급)

이마트 1개 (도보 8분, 553m/ 1km 이내)

5. 공급(C등급)

부동산지인

적정수요     1,472세대

2025년    9,346세대

2026년    1,862세대

2027년    4,831세대

3년합계  16,039세대

연평균     5,346세대

적정수요대비  2.63배

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가. 전고점 대비 -18.3%

• 전고점 갱신 여부 : 부

    - 매매최고가('21년 10월) 12억 / 전세최고가('21년 11월) 8.3억

• 전저점

    - 매매최저가('22년말~'23년초) 거래무 / 전세최저가('23년 3월) 5.25억

    - 하락장 시기 매매거래 없음.

    -  '23년 7월 전년도 보다 1.5억 하락한 9억 매매 거래

2) 환금성 : 낮음

• 객관적 지표 : 직장(B등급), 교통(B등급), 학군(C등급), 환경(B등급), 공급( C등급)
• 저층
• 향후 신축 공급물량 많음. 신축으로 이동 수요 높을 것으로 판단

3) 수익률 : 투자금액 크고, 수익률도 100% 이하

• 5년이내 전고점 가격에서 -18.3% 하락 

• 현재 2.9억의 투자할 경우

   - 수익 100% 12.7억

   - 수익 200% 15.6억

• 전고점 기준 최고 12.7억 기대해 볼 수 있으나, 3년간 공급물량 많으므로 시간 필요

   

4) 원금보존 : 보통

• 현재 전세가율 70%
• 3년간 공급물량 많으므로 전세가율 낮아질 가능성 높음

5) 리스크 대비 : 낮음

• 3년간 공급물량 많음. 전세금 방어 어려움.

나의 투자 결론 : 투자하지 않음

✅ 작성하면서 느낀점 : 

• 광명시 3년간의 입주물량은 적정 수요대비 2.63배로 많으므로 투자시 전세금 방어가 어렵다고 판단됨.
• 입지평가의 세부지표가 B, C등급으로 입지독점성 낮음.
• 투자금액이 크고, 높은 수익률 기대가 어려움.
• 추후 갈아타기가 필요하다고 판단 함.