[열기 87기 19조 걷는] 해운대 KCC 스위첸 수익률 분석 보고서

✅아파트명: 해운대 KCC 스위첸

 ✔ 연식: 2011년식

 ✔ 세대수: 415세대

 ✔ 매매/전세: 9.8억/4.6억(전용 84 기준)

 ✔ 전고/전저: 9.8억/8.85억

✅위치(지도)

✅입지평가(직장: B, 교통: A, 학군: A, 환경: C, 공급: S)

1. 직장

 ✔ 해운대구 종사자수: 154,115명

 ✔ 등급: B(10만명 이상)

2. 교통(자차 및 지하철, 오전 8시 기준)

 ✔ 센텀시티역: 15분(자차), 서면역: 39분(지하철), 국제금융센터역: 35분(지하철)

 ✔ 등급: A(자차기준 20분이내)

3.학군

 ✔ 부흥중학교

   - 학업성취도 평가: 90%

   - 특목고 진학률: 8%

   - 과학고: 7명

   - 외고: 9명

 ✔ 등급: A(학업성취도 평가 90% 이상)

4. 환경(단지 기준 반경 1KM 이내)

 ✔ 백화점: 0개, 대형마트: 0개, 종합병원: 1개(인제대학교 해운대백병원)

 ✔ 등급: C

5. 공급

 ✔ 해운대구 인구수: 374,321명

 ✔ 적정수요(인구수 × 0.5%)

   - 1년 적정수요: 374,321 × 0.005 = 1,872세대

   - 3년 적정수요: 1,872 × 3 = 5,616세대

 ✔ 연도별 입주

   - 2025년: 44세대

   - 2026년: 230세대

   - 2027년: 0세대

   - 3년 합계: 총 274 세대

   - 연 평균: 274 세대 / 3년 = 92세대

 ✔ 적정수요 대비 공급수준: 적정수요 대비 0.05배

 ✔ 등급: S등급(적정수요 0.5배 이하)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : △

 - 해운대 KCC 스위첸은 지역내에서 사람들 선호도 높지만 비슷한 가격이라면 사직롯데캐슬더클래식을 선택하겠음. 

 - 저평가 애매함.

2) 환금성 : O

 - 300세대 이상 아파트이고 저층/탑층 아니므로 환금성 있음.

3) 수익률 : X

 - 현재 투자금 5.2억

 - 5년 동안 100% 수익률 얻기 위해선 5년 후 매매금액이 15억이 되어야함.

 - 현재 가격이 전고점과 똑같으므로 싸지 않고 수익률 달성 어려움.

4) 원금보존 : △ 

 - 좌동 대장 아파트로 입지 독점성 있음

 - 전저점 가격이 현재 가격의 -1억이므로 저점 방어 잘 됨

 - 전세가율이 47%로 낮음(지방 80% 기준)

5) 리스크 대비: O

 - 향후 3년간 공급이 거의 없음

 - 잔금 대비만 가능하다면 리스크 대비 가능

나의 투자 결론 : 좌동에서 대장 아파트이고 선호도 높긴 하지만 싸지 않고 투자금 많이 들기 때문에 투자 보류.

✅ 작성하면서 느낀점 : 해운대 KCC 스위첸 아파트의 경우 워낙 유명한 단지라서 좋다고 생각 했지만 실제 입지평가와 수익률 분석 보고서를 작성해 보니 투자를 보류 해야겠다는 판단이 들었습니다. 앞으로도 매수하고 싶은 단지가 있을 때 이렇게 수익률 분석 보고서를 작성해보면서 놓친 부분은 없는지, 지금 투자를 해도 괜찮은지를 객관적으로 판단하도록 하겠습니다.