✅아파트명
e편한세상강동에코포레 2020y 366^
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (B)
서울에서도 강동구는 종사자수 15만여명으로 B등급,
고덕 비즈밸리, 상일동에 있는 강동첨단업무단지 등
일자리를 보유하고 있는 지역이다.
2. 교통 (A)
5호선 이용시 도보로 15분 소요되며,
2호선 강남역까지 46분이지만
두 번 환승해야 한다는 점을 감안했을 때에는
시간이 더 소요될 것으로 보인다.
5호선 노선은 광화문, 여의도까지 접근성이 좋음
현재 착공 진행 중인 9호선을 도보권으로 이용할 수 있는
거리이기 때문에 강남 접근성이 개선된다.
3.학군 (C)
신명초등학교와 중학교가 상당히 가까운 편이지만
신명중학교 학업성취도 80%(특목고 진학률 0%)
학군으로 인한 수요가 크진 않을 것 같다.
4. 환경 (B)
홈플러스 메가푸드마켓 강동점까지 1km 이내에 있어서
대형마트가 가까운 편이다.
5. 공급 (A)
✅ 서울시 전체 공급 물량 확인
서울시 공급량은 향후 그 어느 때보다 부족해 보인다.
✅ 입주 물량 위치 물량 확인
더샵강동센트럴시티 25. 12 / 670세대
e편한세상강동프레스티지원 26. 1 / 535세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세 : e편한세상강동에코포레(전용 59) 매매 11.5억 / 전세 6.5억
5년 내 고점 매입시 : 2021년 9월 매매 13.0억 / 전세 7.4억
- 고점에 매수 시 수익률 -25%
5년 내 저점 매입시 : 2023년 2월 매매 8.8억 / 전세 5.0억
저점에 매수 시 수익률 74%
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 가치 대비 가격이 싼 가?
세대수가 작아서 아쉬운 부분이 있지만 20년식 신축이고,
주변에 헤리티지자이 입주로 환경이 나아지는 측면이 있다.
또한 9호선이 개통되면 강동구의 약점이었던
강남 접근성이 개선되면서 가격에 더 반영될 여지가 있다.
그럼에도 24년 상반기 9억 후반이라는 가격에서
11억 후반까지 단기간에 가격이 상승했기 때문에
매수를 하기에는 조심스러운 부분이 있다.
2) 환금성 : 내가 사려는 부동산은 매도 가능한가?
사람들이 선호하는 땅에 위치해 있으며
신축 아파트 중층 기준, 300세대 이상이다.
3) 수익률 : 나의 연평균 투자 수익률은?
현재 투자금 5억 정도 들어가는 서울 단지이다 보니
100% 수익률을 내기 위해선
10년 이상 장기 보유하는 시간이 필요하지 않을까 싶다.
4) 원금보존 : 잃지 않는 투자인가?
현재 e편한세상강동에코포레 가격은 59를 기준으로
가장 높은 가격이었던 13.0억 대비 -11% 하락한 가격이다.
전고점을 회복한다고 가정하면
전고점까지 회복한다고 했을 때 1.5억의 안전마진이 있지만,
전세가율 56%로 매수 후 매매가격이 하락할 수 있다.
5) 리스크 대비 : 최악의 상황을 대비하는 플랜B가 있는가?
대출 규제로 주담대가 쉽지 않은 상황이기 때문에
잔금을 대비하기 어렵다.
또한 전세 대출 규제도 감안하여 세입자를 맞추기 어려운 상황이므로
전세를 낀 물건을 투자하거나 주인 전세가 가능한 물건이거나
매매와 전세를 동시로 진행 조건으로 리스크를 대응 할 필요성이 있다.
▶ 나의 투자 결론
e편한세상강동에코포레는 강동구 길동에 위치해 있으며,
강남까지 한 시간 이내 거리로 수요가 충분할 것으로 생각한다.
가치가 있는 단지인 만큼 충분히 싸다면 매수를 고려할 수 있지만
전세가율이 낮아 투자금이 5.0억 정도 필요하기 때문에
지금 현재 가격과 비슷한 다른 단지들과 충분히 비교 평가 한 후
투자 우선 순위를 결정해야겠다.
✅ 작성하면서 느낀점
: 월부에서 알려 준 기준대로 입지 평가를 해 보니
e편한세상강동에코포레의 가치를 명확히 파악할 수 있었다.
다른 무엇보다 서울과 수도권에서 교통이 개선되는 점은
굉장한 호재라고 생각한다.
9호선 연장 이후 이용시 도보권 단지로 더욱 가치가
상승하지 않을까 싶다.
가치가 있는 좋은 물건이라도 저평가 된 가격인지
비교할 수 있는 단지가 많을수록 더 정확한 판단이 가능하다.
또한 수익률을 계산해보니
노후 대비에 필요한 자금을 준비하기 위해서는
15~20% 평균 수익률을 내야 하는데
고점에 매입하면 원금을 잃을 수도 있다는 깨달음을 얻을 수 있었다.
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