아산시 배방읍 한라비발디 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 87기 85조, 야생마]

• 제목: 아산 배방 한라비발디 아파트 수익률 보고서 

✅아파트명: 아산 배방 한라비발디 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : A등급

  아산시 종사자수(204,324명), 사업체수(35,938개)

2. 교통 : S등급

3. 학군 : C등급

 - 배방중: 76.6% (2024학년도 3학년의 국.영.수 평균점수 기준)

 - 모산중: 77.4% (2024학년도 3학년의 국.영.수 평균점수 기준)

4. 환경 : C등급

반경 1Km 이내에 백화점 또는 대형마트 없음

5. 공급 : C등급

* 적정수요(인구수X0.005): 357,051명*0.005=1,785세대 이고 3년간 적정수요는 5,355세대

* 3년간 적정수요는 5,355세대 인데, 향후 3년간 공급물량은 14,341세대

* 14,341세대/3년=4,780세대(향후 1년당 평균 공급물량)

* (4,780/1,785)X100=267%

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 교통, 학군은 양호하지만 현재 저점대 가격이라서 저평가 여부를 판단하기 어려움

2) 환금성 : 직장, 교통, 학군이 양호한 편이고 바로 옆에 초등학교가 있어서 환금성 양호할 것으로 봄

3) 수익률 : 고점 매수시 300%, 저점 매수시 0%

4) 원금보존 : 전세가율 83% 이지만 향후 인근에 신규 아파트가 입주하면 전세가율이 떨어질 것으로 예상됨 

5) 리스크 대비: 향후 3년간 입주(예정)물량이 많아 역전세 가능성 있음

나의 투자 결론 :  교통 및 학군은 양호하지만, 향후 공급물량 증가에 따라 역전세 가능성이 있어서 이에 대한 대비가 필요할 것으로 보임.

✅ 작성하면서 느낀점 :  입지평가와 수익률 분석을 직접 해봄으로써, 아파트 분석에 대한 막연함이 사라지고 구체성, 체계성이 느껴졌음. 이 작업을 반복하면 훌륭한 데이터가 축적될 것으로 보임.