[열기 87기 19조 행운이222] 해운대 KCC 스위첸 수익률 분석 보고서

✅아파트명 : 해운대 KCC 스위첸

• 연식 : 2011년식
• 세대수 : 415세대
• 매매/전세 : 9.8억/4.6억(전용 84)
• 전고/전저 : 9.8억/8.85억

✅위치(지도) : 

✅입지평가 (직장: B, 교통: A, 학군: A, 환경: C, 공급: S)

1. 직장

• 해운대구 종사자: 154,115명

• 등급: B (10만명 이상)

   

2. 교통

• 센텀시티역: 15분(자차), 서면역: 39분(지하철), 국제금육센터역:35분(지하철)
• 등급: A (자차기준 17분 →20분 이내)

3.학군

< 부흥중학교 >

  - 학업성취도 평가 : 90%

  - 특목고 진학률 : 8%

  - 과학고 : 7명

  - 외고 : 9명 

• 등급: A (학업성취도 평가 90%)

4. 환경

• 백화점: 0개, 대형마트: 0개, 종합병원:1개(인제대 해운대백병원)
• 등급 : C

5. 공급

• 해운대구 인구수 : 374,321명
• 적정 수요(인구수 x0.5%)

  -1년 적정수요 : 374,321 x 0.005 = 1,872세대

  -3년 적정수요 : 1,872 x3= 5,616세대

• 연도별 입주

  - 2025년 : 44세대

  - 2026년 : 230세대

  - 2027년 : 0세대

  - 3년 합계 : 총 274세개

  - 연평균 : 274세대 / 3년 = 92세대

• 적정수요 대비 공급수준 : 적정수요 대비 0.05배
• 등급 : S등급 (적정수요 0.5배 이하)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X

  - 이 아파트는 해운대구 좌동 아파트들 중에서는, 신축에 가깝고, 지하철역 인근이라 인기가 많지만, 이미 가격이 많이 올라있다고 생각됨.

  - 저평가 되었다고 보기는 어려워 보임.

2) 환금성 : O

  - 300세대 이상 아파트이고, 교통이 좋고, 지역내에서 인기가 많은 곳이라, 수요는 꾸준히 있을 것으로 보임.

3) 수익률 : X

  - 필요 투자금 : 5.2억

  - 5년후 100% 수익률 얻기 위해서, 5년 후 매매금액이 15억이 되어야 됨. 

  - 전고점이 9.8억. 5년 안에 15억까지 올라갈지 판단 어려움. 이미 가격이 올라있기 때문에. 5년안에 5억 오를지 의문

4) 원금보존 : O

  - 장산역 인근 아파트들 중에, 지하철역 가깝고 신축에 가까워서, 전세 수요는 계속 있을 것으로 판단  

5) 리스크 대비: O

  - 향후 3년간 공급이 거의 없음.

  - 잔금 준비가 잘 되있다면 리스크 대비 가능할 것으로 판단됨

나의 투자 결론 : 현재 해운대구 좌동 아파트 중에서 대장 아파트이고, 위치와 교통, 신축에 가까운 아파트 컨디션 등 좋은 점이 많지만, 가격이 이미 올라있는 느낌이고, 좋은 아파트이지만, 향후 가격이 수익률 100%까지 상승할 것인지는 의문이라, 투자는 어려울 것으로 판단됨. (투자금이 많이 들어간다고 생각됨)

✅ 작성하면서 느낀점 : 첫 번째 임장으로 해운대구 좌동 인근 아파트들을 비교하며 보았습니다. 여러 아파트를 임장하며 눈으로 보니, 왜 이 아파트가 대장아파트인지, 왜 가격차이가 나는지, 몸으로 알 수 있었던 시간이었습니다. 눈으로 보는 것에 그치지 않고, 수익률보고서 작성을 위해, 데이터를 보고 자세히 분석해 보는 것이 정말 도움이 많이 되는 것 같습니다. 아직은 어렵지만, 하나씩 연습하며 실력을 쌓아가고 싶습니다.