✅아파트명 : 이안센트럴D
✅위치(지도) : 대구 동구 동대구로 577
- 출입구 : 정문과 가장 가까운 동은 102동, 103동이며, 후문과 가까운 동은 101동, 106동이다.
정문, 후문 외에도 출입구가 3개(106동~107동, 107동~108동, 108동~109동 사이) 더 있다.
- 상가 : 상가는 107동~109동에 위치해 있으며 카페가 대부분이다. 107동 상가에 대백마트와 편의점이 위치해 있다.
- 동 배치/향 : 104동과 109동 사이에 이안센트럴D 오피스텔(180세대)이 위치해 있으며, 남서향, 남동향이 대부분이고 남향도 일부 있다.
- 학교 : 전체동은 동대구초(도보 4분)로 배정된다.
- 인근 아파트 : 동대구역 화성파크드림('23.6월, 1,079세대), 동대구역 골드클래스('24.5월, 329세대)가 있다.
- 인근 편의 시설 : 동대구역(자차 7분, 도보 9분), 신세계백화점(자차 7분, 도보 15분), 파티마병원(자차 4분, 도보 9분)이 있다.
✅입지평가
1. 직장 : B등급
- 동구 종사자수 126,452명, 사업체수 36,892개
2. 교통 : A등급
- 주요 업무지구 이동 시간(자차) : 범어역(10분), 반월당역(12분), 성서산업단지역(22분)
3.학군 : B등급
- 초등학교 : 동대구초의 학급당 학생 수는 22명으로 대구시와 동구의 학급당 학생수(19.5명)에 비해 많은 편이다.
▶ 고학년으로 올라갈수록 학급수와 학생수가 줄어드는 걸 보면 중학교 학군을 위해 다른 지역으로 이동한다는 것을 예상해 볼 수 있다.
- 중학교 : 대구 중앙중 87.6%, 청구중 86.9%로 보통 수준이나, 대부분 거리가 멀어 차나 대중교통을 이용하여 통학을 해야 할 것으로 보여진다.
▶ 이 점 때문에 초등학교 고학년 때 중학교 학군지로 이사를 가서 학급수와 학생수가 줄어드는게 아닐까 싶다.
- 학원가 : 동구에는 학원이 밀집된 지역이 없어, 대부분의 수요가 차로 12분 거리에 있는 수성구(수성구청역과 만촌역 사이) 학원가로 몰릴 것으로 보여진다.
4. 환경 : A등급
- 신세계 백화점 대구점 : 자차 7분, 도보 15분
- 파티마병원 : 자차 4분, 도보 9분
- 동대구역 : 자차 7분, 도보 9분
- 이마트 만촌점 : 자차 9분, 대중교통 21분, 도보 36분
▶ 신세계 백화점 대구점은 '24년 국내 백화점 매출 순위 6위, 1.6억원의 매출을 기록한 것을 보면 질적으로 우수하여 주변 거주민들의 수요를 끌어들일 수 있는 매력을 가지고 있는 것으로 판단된다.
5. 공급 : S등급
- 인구수 : 340,886명
- 적정 수요 : 340,886명 X 0.005 = 1,704세대(1년) / 1,704세대 X 3년 = 5,112세대(3년)
- 3년간 입주 물량 : 1,855세대(3년) / 1,855세대 ÷ 3년 = 618세대(1년)
더펠리스트데시앙 2025.10월 / 418세대
e편한세상동대구역센텀스퀘어 2025.11월 / 322세대
벤처밸리푸르지오 2026.4월 / 540세대
힐스테이트동대구센트럴(주상복합) 2026.4월 / 481세대
- 적정 수요 대비 공급 수준 : 적정 수요 대비 0.36배
- 인구 전출입 : 동구에서 수성구와 북구로의 전출이 많은 것을 보면 해당 지역의 전세가가 하락하는 경우 동구 거주민들의 수요를 끌어당길 수도 있다는 것을 예상해 볼 수 있다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
- 임장을 하면서 어린 아이들이 거의 없고 대부분 할머니, 할아버지들이 많이 계신다는 분위기를 느꼈다. 상권도 학원이나 키즈카페 보다는 요양센터, 인력 사무소 등이 대부분이었다. 다른 아파트는 빌라 사이에 1~2개씩 위치한 반면에 이안센트럴은 그나마 주변에 화성파크드림이나 골드클래스가 모여 있어서 상대적으로 균질성이 나아 보였다. 단지내 상가도 카페, 필라테스와 같이 젊은 층이 좋아하는 것들로 이루어져 있어서 그나마 다른 동구 아파트 보다 젊은 층이 많이 살고 있겠구나하는 생각이 들었고 왜 이곳이 동구의 대장아파트인지를 알 수 있었다.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : X
- 절대적 저평가 : X(최근 매매가가 전고점을 이미 넘은 상황이라서 절대적 저평가에 해당하지 않는다.)
- 상대적 저평가 : X(아직 비교할 수 있는 앞마당이 없어서 판단이 어려운 상태이다.)
2) 환금성 : O
- 300세대 이상이며, 저층/탑층 피해서 투자 하면 환금성 요건 충족이 가능하다.
3) 수익률 : X
- 투자금 3.3억으로 100% 수익률(연평균 10%)을 위해서는 10년 동안 투자금 3.3억 만큼 오른 10.4억이 되어야 하는데 아무리 동구 대장 아파트라고 해도 10억까지는 무리지 않을까 싶다. 이 투자금이면 수도권이나 수성구를 보는게 더 나을 것으로 판단된다.
4) 원금보존 : X
- 전세가율 54%로 기준 미충족, 다만, 향후 공급물량이 적어 전세가가 오르면 원금보존이 가능할 것으로 예상된다.
5) 리스크 대비: X
- 전저점을 기준으로 봤을 때 최소 6천만원 정도는 돌려줘야 한다. 그러면 마통이나 신용대출을 활용해야 하므로 역전세 대응이 어려운 것으로 평가하였다.
나의 투자 결론 : 환금성 요건을 제외한 다른 항목은 모두 요건을 충족하지 못하기 때문에 투자 물건으로는 적합하지 않은 것으로 판단된다. 다른 앞마당을 많이 만들어서 같은 투자금으로 더 가치가 좋은 아파트에 투자를 하는 것이 좋을 것 같다는 생각이 든다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 처음으로 수익률 보고서를 직접 작성해 보면서 각 입지에 대해 어느 사이트에서 어떤 자료를 봐야 하는지를 자세하게 알게 되었고, 저/환/수/원/리를 어떤 기준을 가지고 평가해야 하는지에 대해 배울 수 있었다. 주우이 멘토님이 강의에서 보여 주실 때는 금방 끝날 줄 알았는데 생각보다 시간이 오래 걸려서 직접 해보는 것이 정말 중요하다는 생각이 들었다. 또한, 이렇게 까지 수익률 보고서를 작성하고 투자를 진행 한다면 적어도 내 투자금을 잃지는 않겠구나 하는 확신이 들었다.
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