✅아파트명
광교 자이 더 클래스
-2012년 7월 준공
-용적률 165%, 건폐율 12%
-10개동, 최고층 30층
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
용인시 수지구 C등급 종사자수 87,487, 사업체수 24,076
수원시 영통구 B등급 종사자수 168,344, 사업체수 30,260
2. 교통
A등급 → 강남역 39분 / 여의도 1시간 / 서울시청 1시간 8분
3.학군
A등급 → 상현중 89% , 서원중 93% / 학원 밀집도 근처 41개, 차량이동 성복역64개, 수지구청129개
4. 환경
백화점 2개 (죽전 신세계 사우스시티, 광교 갤러리아),
대형마트 4개 이상(구성트레이더스, 스타필드마켓, 롯데마트 롯데몰, 이마트 수지점 등)
종합병원 3개 이상(자차 15분 내 아주대병원, 용인 세브란스, 자차 30분 분당서울대병원)
대학교 4개 이상(반경 6km 내 단국대학교, 아주대학교, 경희대학교, 강남대학교 등 위치)
주요 공공시설(경기도청, 수원지방법원, 수원검찰청 위치)
5. 공급
S등급 : 수지구 인구수 37만 5천명 → 적정수요 1875세대
S등급 : 영통구 인구수 36만 3천명 → 적정수요 1815세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
인근에 초등학교, 중학교, 고등학교를 걸어서 5분 이내에 갈 수 있으며
신분당선인 상현역까지 도보 5분에 가능함.
상현도서관, 용인시 종합가족지원센터, 수원지방법원, 검찰청 등의 공공시설이 있음
탄천을 이용하여 광교호수공원까지 갈 수 있는 자연환경을 품고 있음.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 9%하락으로 저평가 되어 있지 않음. X
2) 환금성 : 300세대 이상 아파트로 환금성 좋음. O
3) 수익률 : 투자금 5억 9천으로 100% 수익률을 위해선 10년동안 5억 9천 만큼 올라줘야해서 약 19억이 되어야함.
싸게 사는 건 아님. X
4) 원금보존 : 입지독점성이 있고 향후 3년 내 공급물량이 부족함. O
5) 리스크 대비: 현제 전세가율이 54%로 전세가가 높지 않은 편이고 향후 3년간 공급 물량이 적어
역전세의 가능성이 적음.
나의 투자 결론 : 전세가율 54%
-용인시 수지구에 위치해 있기는 하지만 수원시 영통구 광교와 인접하여 두 곳의 직장, 교통, 환경을 이용할 수 있음.
-신분당선 상현역을 도보 5분으로 이동하여 강남역까지 40분 이내 도착 가능
-강남, 판교 직장인들의 수요가 많은 지역
-고점 대비 -25%로 하락되어 있긴 하지만 전세가율 54%로 많은 투자 비용이 필요함.
✅ 작성하면서 느낀점 :
이번 과제는 단순히 수익률을 계산하는 데 그치지 않고, 그 과정을 통해 지금까지의 학습 내용을 복습하고 실제 적용해보는 소중한 기회가 되었다. 특히, 수익률을 계산하기 위해 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 등 다양한 요소를 점검하고, 이를 저평가 여부, 환금성, 수익률, 원금 보존, 리스크 대비라는 투자 판단 기준에 연결해 최종 결정을 도출하는 방식은 마치 수학 공식을 푸는 것처럼 명확하고 논리적이라는 인상을 받았다. 이 과정을 통해 막연했던 부동산 투자 판단 기준이 보다 체계적이고 실전적인 틀로 다가왔고, 이를 바탕으로 향후 분석 능력을 더욱 강화할 수 있는 가능성을 엿볼 수 있었다.
하지만 동시에, 아직 나의 분석 역량이 부족함도 체감했다. 특정 단지에 대해 보고서를 작성하는 것은 가능했지만, 유사 단지와의 비교 분석이나 시계열적 시세 흐름, 정책 변화에 대한 고려 등 다양한 변수들을 함께 판단하는 데에는 다소 미흡함이 있었다. 또한 이번에 다룬 단지는 직장 근처에 있어 임장 없이도 접근 가능했지만, 수익률 보고서를 제대로 작성하기 위해서는 임장이 필수적임을 절감했다. 온라인 데이터만으로는 담기 어려운 주변 상권, 입지 체감, 단지 분위기, 실거주 민원 등 정성적 요소가 투자 판단에 중요한 역할을 한다는 점을 새삼 깨달았다.
✅참고자료
댓글
원더80님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
