열반스쿨 기초반 혜온) 아파트 수익률 보고서

✅아파트명

부천 미리내 마을 동성아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

S등급 / 종사자수 318,670 / 사업체수 87,880

2. 교통

C등급 / 강남역까지 1시간 12분 

          /시청역 1시간 8분

          /여의도역 1시간

          /구로디지털단지역 54분

          /상암DMC 1시간 11분

          /마곡역 44분

          /판교역 1시간 16분

3.학군

C등급 / 계남중84% / 부명중 82%

4. 환경

S등급 / 현대백화점 중동점, 롯데백화점 중동점 / 이마트

그외 순천향대학교 부천병원, 노브랜드, 삼성서비스센터, 롯데시네마등 편의시설 확인

5. 공급

     S등급 / 적정수요 ½ 이나 

     그래프상 그 미만으로 확인 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

  현재가 해당아파트의 가장 저점인 시점

  전세가율 90%

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 같은갭으로 투자할 수 있는 동도센트리움보다 환경이 우수하다. 평이 더 작고 방 개수나 화장실 개수가 조금 뒤쳐지지만 연식이 오래됬음에도 불구하고 전고점이 더 높다보니 실질적인 토지가가 더 높다고 판단되며 비교 아파트보다 수익을 기대해 볼 수 있을 것 같다.

2) 환금성 : 매달 거래 내용이 확인되며 세대수도 970세대로 많은편이다 동도센트리움 보다 안전하다. 

3) 수익률 : 현재 매매 3억 / 전고 4억8천으로 수도권의 풍선효과나 또는 현재 미래 공급물량이 매우 적어 전세가 부족하여 전세가상승>매매가상승의 흐름을 타 전고가 회복된다면 약 600%정도 수익을 볼 수 있다.

4) 원금보존 : 전세가율이 높고, 입지독점성이 낮지 않아 장기 보유시 손실 가능성은 적다고 판단된다.

5) 리스크 대비: 전세가가 최근거래 기준 꾸준히 상승한 편은 아니다 보니 역전세를 대비 할 수 있는 자금을 마련해 두는게 좋을 것 같다. 추후 전세 차액이 크진 않을 것 같다.

근처 동도 센트리움과 간단하게 비교해봤다. 전용59/ 217세대/14년 10월

직장S /공급 S

교통C 강남1시3분간, 시청역 53분, 여의도역48분, 구디역 41분, 상암1시간14분, 마곡 1시간 7분, 판교 1시간 7분

환금성 : 직전 거래 4월, 24.9월 , 24.4월 (약 5개월~7개월)

학군C 부평동중 72% 부평여자중 82%

환경C 대형마트, 백화점 1km 반경 없음.

전고 4억4천 / 전저 3억5천 / 갭3천 / 전세가율 91,4%

나의 투자 결론 : 앞마당이 없는 곳으로 정확한 판단이 어렵다.

근처 아파트와 비교했을 땐 저가치로 판단되나 교통 부분과 학군 부분이 객관적으로 조금 아쉬운 면이 있다. 다만 1km 정도의 거리에 지하철 역이 있고, 근처 학군도 해당지역에선 준수한 편이며 편의시설이 잘 되어 있다보니 주요 업무 중심지구까지 출퇴근을하지 않아도 되는 사람에겐 선호도가 높을 것이라 판단된다. 아실이나 호갱노노 단지평가에도 연식을 제외한 부분의 만족도가 높은 것으로 보아 투자를 해봐도 나쁘진 않지 않을까? 라는 생각이 든다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 앞마당이 중요하단 사실은 알았지만 직접 수익률 보고서 작성을 해보니까 투자결론을 냄에 있어 비교대상이 없으면 판단하기 정말 어려움을 느꼈고, 더 많은 지역을 알게되면 더 안전하고, 수익률 좋은 물건을 살 수 있음을 몸소 느낄 수 있었다. 

앞으로 해나가야할 것 - 꾸준히 앞마당을 늘려갈 것!

임장이 끝나면 관련매물에 대해 정리하며 내가 본 아파트를 정확히 알아 둘 것!

 ㅎㅎ,, 놀랍게도 단순히 과제를 할 뿐인데도 판단은 어렵다는 이성적 사고와, 지금 본 아파트 진짜 괜찮아 보이는데? 후에 왜 안샀을지 땅치는거 아니야? 라는 감성적 사고가 공존한다..ㅜ

어떤 순간에도 정확한 가치판단이 안된 상태에서 조급하게 선택하지말자..!

잃지않는 투자를 위하여!