✅아파트명
동대문구 전농동 래미안 크레시티 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
- 동대문구 : 종사자수 146,383/ 사업체수 42,813 → B등급
2. 교통
- 강남역, 시청역, 여의도역 모두 한 시간 이내 거리 → A등급
3.학군
- 동대문중(64%), 숭인중(71%) → C등급
4. 환경
- 백화점 : 롯데백화점
- 대형마트 : 롯데마트
- 병원 : 서울 성심병원(종합병원, 반경 1km내), 동대문구 내 삼육서울병원, 경희의료원(대학병원, 반경 2km내)
→ A등급
5. 공급
- 동대문구 입주물량 : 2025년 9,658세대 + 2026년 913세대 + 2027년 0세대 = 10,571세대/3년
- 동대문구 인구수 : 342,258명 → 적정 수요 : 1,711세대/1년 → 5,133세대/3년
- 적정수요 대비 2.06배(2배 초과)→ C등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세 : 34평(전용 84) 매매 13.9억 / 전세 6.5억
- 5년 내 고점 매입시 : 21년 9월 매매 16.7억 / 전세 8.6억
- 5년 내 저점 매입시 : 22년 10월 매매 10.5억 / 전세 6.6억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 아파트 1개만으로는 판단 불가
2) 환금성 : 2,397세대(300세대 이상 아파트), 저층(1~3층), 탑층은 안정함 → 좋음.
3) 수익률 : 투자금 7.4억
- 100% 수익률(연평균 10%) 위해선 10년 동안 7.4억 올라줘야함 : 13.9+7.4=21.3억
- 고점대비 : 4.6억이 더 올라야 함. 시간이 많이 필요함.
4) 원금보존 : 서울이므로 입지독점성 있음, 공급물량 대비 필요, 전세가율 0.46%(60% 이하) → 안 좋음.
5) 리스크 대비: 공급 물량이 많아 역전세 가능 → 안 좋음.
나의 투자 결론 :
이미 전세가율이 낮음에도 불구하고 아직 예정된 공급물량이 많아 더 낮아질 수 있을 것이라 판단해 현재 투자하기에는 무리가 있다고 판단되었다.
종잣돈이 많고, 기다릴 수 있는 여유가 있다면 투자할 것!
✅ 작성하면서 느낀점 :
처음에는 너무 막막해서 시작하기도 두려웠는데 가이드 라인을 보면서 천천히 따라하니까 고퀄리티는 아니더라도 생각보다 재미있었다. 앞으로는 앞마당을 만들며 아파트만 정하는 것이 아니라 매물까지도 정하고, 주변에 아는 아파트가 많아 비교평가도 가능해진다면 더 재미있게 쓸 수 있을 것 같다는 생각이 들었다.
댓글
