신길동 삼환아파트 수익률 분석보고서[열기 87기 3백6십오일 독강임투하조 북극광]

✅아파트명

      삼환

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

영등포구 종사자 수 : 435,017명

2. 교통

  강남 37분 / 시쳥 30분 / 여의도 17분

3.학군

영원중 74.2%(특목고0명) / 대영중 59.3%(특목고 2명) / 신길중 : 학업성취도없음(특목고 4명)

4. 환경

백화점(신세계백화점,롯데백화점), 대형마트(이마크2곳)는 아파트에서 1Km 이내에 들어오지 않지만 차량으로 5분내 접근가능

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점을 넘어서지 않은 단지

2) 환금성 : 300세대 이상 저층/탑층 아님

3) 수익률 : 투자금 4.3억 / 100%수익률(연평균 10%) 위해선 10년 동안 4.3억만큼 올라줘야함

                  9억+4.3억=13.3억  현재 전고점 대비 -10%이며 다소 시간이 필요함

4) 원금보존 : 입지독점성 있으며 공급물량이 부족하여 전세가가 오를 소지는 있으나 아직 전세가율이 52%로 낮은편

5) 리스크 대비: 공급물량이 거의 없으므로 역전세 걱정없음

나의 투자 결론 : 

전고점대비 -20%는 아니지만 아직 전고점을 넘어서지 않은 단지로 10년을 보고 투자한다면 충분히 전고점을 넘어 설 것으로 보인다. 

비슷한 연식의 다른 단지와 비교했을 때 삼환은 전세가율이 52%으로 낮은편이다.

투자금이 적게 들어가며 전세가율이 높은 한강이 삼환보다는 더 나은 선택으로 보인다. 

수익성면에서도 충분히 삼환보다 빨리 달성할 수 있을 듯하다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

한달사이에 호가가 4천만원 이상 올랐다. 

하지만 강의에서 들은 것처럼 조급해 하지말고 일부 지역을 제외하고 공급이 부족하니 전세가가 더 올라오는 것을 지켜봐야겠다.

비교평가가 쉽지 않지만 투자원칙과 기준에 따른다면 투자의 확신을 가지고 해 볼 수 있을 것 같다.