[아자아자] 안양시 동안구 무궁화 효성 한양 수익률 보고서

✅아파트명

무궁화 효성 한양 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (B)

2. 교통 (A)

강남 45분

여의도 1시간

시청 1시간

3.학군 (A)

4. 환경 (A)

5. 공급 (C)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

생각보다 연식이 조금 더 되어 보였고

아무래도

대규모 단위의 주거 지역이어서 그런지 아파트들이 밀집이 된 느낌이 있었음

단지 사이의 거리가 생각했던것 보다 멀었음 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

전고점 대비, 25% 하락된 가격으로 저평가 되어 보이나,

동일한 학군의 인근 지역 대비해서, 평당가가 고평가 되어 있음

2) 환금성 :

인근에 주요 학군과 학원가가 밀집되어 있고

서울 주요 직장가로 부터의 접근성도 경쟁력 있는 편으로, 환금성이 양호할 것으로 보임 

3) 수익률 :

100% 수익률 (연평균10%) 위해선
10년 동안 2.6억 만큼 올라줘야
7억+2.6억 = 9.6억

전고점에 해당하므로, 무리한 수치는 아닌 것으로 보임 

4) 원금보존 : 

수도권 지역으로 입지 독점성이 준수하고

전세가율도 60%선으로 유지되고 있으나,

향후 3년간 공급물량이 수요를 초과할 것으로 예측됨

즉, 전세가율이 하락의 조짐이 있음.

특히 27년에 대규모 단지가 들어설 예정으로, 올해 투자한다면 다음 전세 계약시점을 

앞당기는 액션이 필요

5) 리스크 대비: 

공급물량 초과로 역전세 리스크가 있을 수 있음

나의 투자 결론 : 

평촌은 직장, 교통, 학군, 그리고 환경까지

S~A를 오가는 수도권에서 단연 상급지인 것으로 보임

다만, 3년 내로 대규모 공급이 예정되어 있어

원금보존 및 역전세 리스크 대비 필요.

현금 여유가 있다면, 장기투자로 가져갈 가치가 있지만

대출까지 동원하여 투자를 하기엔 리스크가 있어보임 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

막연히 강의로 학습했던 내용을

A~Z 까지 실습하면서, 

원칙과 논리가 들어맞는 과정이 재미있게 느껴졌고

오랜만에 학구열(?)을 올렸다.

직장, 교통, 학군, 환경까지 갖췄음에도 

나와 같은 소액 투자자는 

공급이라는 리스크 요소도 필연적으로 고려해야할 사항인 것을 깨달았다.

저환수원리!

수도권 중, 관심지역 중 한 곳이었던 

범계, 평촌 지역은 나의 1호기로서는 어려움과 아쉬움을 표하고

또 다른 앞마당을 탐구하며 비교분석의 자질을 길러야겠다.

아자아자!