[열반기초반 87기 듣고 8자 9원할조 할수있쥬] 평촌 향촌롯데3단지 아파트 수익률 분석 보고서.

✅아파트명

향촌 롯데 3단지 아파트

✅위치(지도)

평촌은 역기준 평북과 평남으로 나뉘는데 강의에서 들었듯이 평남이 학원가가 있고 학업성취도율이 더 높은 중학교가 평남에 더 많이 위치해 선호도가 높은것으로 보인다.

전철역으로 범계역과 평촌역 두곳을 이용할 수 있고 범계역은 버스로 14분 도보로 19분정도 걸린다.

✅입지평가

1. 직장

안양시 직장인 종사자수 272,065/사업체수 63,452(A등급)

안양시 전체로 했을 때는 A등급이지만 평촌이 속해있는 동안구는 직장인 종사자수가 181,738명으로 B등급이다.

2. 교통

강남 46분/여의도 1시간3분/ 중구 1시간3분/마곡 1시간6분

버스를 타고 평촌역 범계역으로 이동해야한다.

3.학군

배정 초등학교 평촌초등학교 지도에는 보이지 않지만 평촌중학교 옆에 초등학교가 있어 초품아 아파트다.

배정되는 평촌중학교는 학업성취도율 92%로 높은 편에 속하고 주변 중학교들도 학업성취도율이 높다.

4. 환경

백화점1 /마트4/대학병원 1

범계역에 있는 롯데백화점,근처에 있는 홈플러스 뉴코아아울렛 등 마트 3곳이 있고 한림대성심병원이 도보이용가능할 정도로 가깝다.

5. 공급

27년 공급이 다소 있어 25년 투자시 리스크 대비를 해야함.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 -9.29%로 저평가 되어있다고 생각됨

2) 환금성 : 24년 거래 84타입으로만 25건으로 거래량 활발하다고 판단 환금성 좋음

3) 수익률 :전고점 매매가까지 오른다고 가정하면 +1억3천

4) 원금보존 : 전저점 전세가차이는 +3.3%로 전세가 걱정은 없어보임.

5) 리스크 대비: 안양시 공급이 26년 27년 있는것으로 보아 리스크대비를 해야할 것.

나의 투자 결론 : 안양에 공급이 있어 리스크대비만 충분하면 투자할 가치가 있다고 생각된다

하지만 매전갭이 6.25억이라면 안양을 투자하지 않고 서울을 투자하는 것이 더 나은거같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 수익률 보고서를 작성하는게 생각보다 어려워서 당황했지만 투자에 확신을 가지는 객관적인 지표가 되는데 큰 도움이 된다. 여기에 더해서 비교평가를 하면 투자결론을 내리기 쉬울거같지만 굉장한 노가다……

하지만 수익률보고서 + 비교평가는 정말 수학의 정석같이 부동산 투자의 기초 중에 기초가 아닐까 싶다.