✅아파트명
힐스테이트범어
대구 수성구 범어로 18길 22
수성구 대장 APT
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
수성구는 종사자수 : 140,216 / 업체수 : 36,963
2. 교통
성서산업단지 : 47분
반월당역 21분
법원 7분
3.학군
4. 환경
1km내 마트, 백화점 없음
이마트드 1.59km
신세계 2.4km
더현대, 롯데 : 4.5km이내
5. 공급
수성구와 수성구에서 전출이 가장 많았던 동구의 공급을 확인했다.
지역 | 대구 수성구 | |
인구수 | 409,747 | |
적정수요 | 2,049 | |
연도별 입주 | 2025 | 878 |
2026 | 1,055 | |
2027 | 0 | |
3년합계 | 1,933 | |
연평균 | 644 | |
적적수요 대비 공급수준 | 0.31 | |
공급평가 | S |
지역 | 대구 동구 | |
인구수 | 340,886 | |
적정수요 | 1,704 | |
연도별 입주 | 2025 | 1,137 |
2026 | 1,139 | |
2027 | 0 | |
3년합계 | 2,276 | |
연평균 | 759 | |
적적수요 대비 공급수준 | 0.45 | |
공급평가 | S |
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
힐스테이트범어 (2020/414/33평) | |||
고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
시기 | 2021년 03월 | 2021년 04월 | 2025년 6월 |
매매가 | 170,000 | 104,100 | 155,000 |
전세가 | 60,000 | 69,000 | 70,000 |
투자금 (전세가율) | 110000 (35%) | 35100 (66%) | 85000 (45%) |
고점에 매수 시 수익률 | -14% | ||
고점 매수 시 순수익 | -15,000 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 145% | ||
저점 매수시 순수익 | 50,900 |
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
절대적 저평가(전고점 대비 -20%이상) : x
상대적
2) 환금성
대구 1위의 학원가와, 주위의 수요를 이끄는 학군을 보면 충분한 환금성이 있다고 판단된다.
3) 수익률
저점에서 현재 과거 수익률을 기준으로 봤을때,
5억 정도의 수익금, (현재 투자금 대비)59% 수익률이 예상된다.
4) 원금보존
전세가율이 현재 46%로 봤을때, 충분히 원금 보존이 가능할것 같으며
주위의 학원가, 학군, 교통의 편리함을 봤을때도 원금보존이 가능할것같다.
5) 리스크 대비
과거 대구에 입주물량이 많았을때 전세금이 지속적으로 하락했었다. 다만, 수성구, 동구 모두 입주물량은 굉장히 작다.
교통, 학군, 환경 모두 대구 지역내에서 수요를 이끌수있는 매력이 있다고 판단된다.
나의 투자 결론 :
나의 투자금 대비 예상되는 수익률은 많이 낮다. 범어동의 대장아파트를 분석하면서, 주위의 아파트가 상승할수있는 여력을 볼수있는 시간이였다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
입지가 좋은곳을 먼저 분위기임장을 해야한다고 듣고, 실제로 주위에서 살고있기에, 일정부분은 이미 몸으로 채감을 하고있었지만, 실제로 단지 안과 주위의 학원가는 정말 깔끔했다. 단지의 균질성 또한 높다고 느껴졌으며, 주민들또한 3~40대의 젊은 부부들 그리고 학원을 오고가는 많은 학생들이 보였다.
학생들을 위한 간단한 간식, 가족외식을 위한 음식점, 어른들을 위한 술집까지 동네안에서 모든것을 해결할수있는 곳이라 생각됬다.
댓글
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