✅아파트명
하남시 덕풍동 진모루마을현대 33평
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
하남시는 베드타운의 성격이 강함
2. 교통
강남역 51분 A등급
3.학군
동부중 72.6%, 0.0%로 C 등급.
4. 환경
반경 1km 내 홈플러스 있음. B 등급.
5. 공급
3년 평균 공급량 부족. A등급.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
가격 상승이 있지는 않았던 단지라서 수익이 많이 나지는 않았다.
하지만 저점에서 매수한다면 28%의 수익을 볼 수 있다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 17% 하락한 금액. 절대적 저평가 기준에는 부족함.
같은 7.0~7.5억 단지 중에는?
비슷한 매매가, 비슷한 투자금으로 할 수 있는 단지가 더 있다는 판단.
그래서 상대적 저평가는 만족하지 못한다 판단.
2) 환금성 : 구축이지만 초역세권 단지. 저층, 탑층아닌 물건. 300세대 이상이라 환금성은 있다는 판단. 향후 호재로 불타면 그때 정리하면 좋겠다는 생각.
3) 수익률 : 전고점 9억까지 간 단지. 현재 7.2억에 4.9억 예상. 2.3억 투자금. 전고점까지 간다면 1.8억 수익. 100% 수익률 달성 기준으로 본다면 9.5억까지 가야한다. 전고가 9억이기에 이 부분도 충분히 가능할 것이라 판단.
4) 원금보존 : 전세가율 68%다. 수도권 투자기준인 70%에는 미치지 못하는 단지 1천만원 이상 가격 협상 필요.
5) 리스크 대비: 현재 공급이 많이 없는 단계라 전세도 무난하고 향후 공급에도 큰 영향을 받지 않을 단지.
나의 투자 결론 :
싼 구간에 있는 단지는 맞지만 비슷한 가격대에 가치가 더 좋은 물건이 있는 상태라 다른 물건을 찾아볼 예정
✅ 작성하면서 느낀점 :
단계별로 진행을 하다 보니 생각의 방향이 명확해지는 느낌입니다.
최근에 아는 단지들의 가격이 많이 바뀌었습니다.
시세를 꾸준히 봐야겠다는 생각을 했습니다.
감사합니다.
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