남구 야음동 신정현대홈타운 2단지 [열반스쿨기초반 87기 22조 부자엄마솔미]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

:울산 남구 신정현대홈타운 2단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

B등급. 남구 종사자수는 174,836명이고, 사업체수는 41,144이다. 

2. 교통

 A등급

:주요 사업체까지는 자동차로 30분 이내의 거리에 있다. 하지만 출퇴근 시간에는 중심 시가지 근처에 인접해 있어 출퇴근 시간 교통 혼잡해보인다.

버스등 대중교통 이용이 용이하고. 태화강역, 고속, 시외버스 터미널이 인근에 있어 교통은 편리하다.   

3.학군

B등급

야음중 81%,동평중 86%,울산중앙중 90%

4. 환경

B등급

인근에 대형마트 2곳, 준종합병원 1곳, 구축이지만 환경은 좋은편이다.

5. 공급

***주변공급예정***

  번영로하늘채라크뷰                                           

  울산 남구 야음동   803세대

  입주년월   2027년 11월

  e편한세상번영로리더스포레

  울산 남구 야음동   192세대

  입주년월   2026년 11월

울산 남구 현 인구는 304,375명이고 적정수요는 1,522세대입니다.

공급은 25년 1,015세대, 26년 1,044세대, 27년 1,573세대, 28년 3,080세대이다.

27년도 까지는 공급이 1배수 이내이거나 1배수이고, 28년도는 공급이 2배수이다.

25년에서 27년 까지 총 3,632세대이고,평균 1,210세대이다. 적정수요 1배  이내이다.

울산 남구는 A등급.

25년 현 시점에서 투자를 하면 27년에 전세 빼는 데는 문제가 없어 보인다. 

28년도는 공급이 많고, 29년 전세뺄때는 공급 물량을 확인하고, 리크크 대비가 필요해 보인다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*현재 시점에서 매수시 수익률은?

(전고점까지 간다는전제하에)

=8900/5900(3100-25100)

=150%

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

나의 투자 결론 : 

가격이 조금 오르긴 했지만, 전고점 대비 아직 22%빠져있는 상태라 투자가능성 있다고 생각된다.

매매가격을 좀더 싸게 매수할수 있다면 더욱 베스트라고 생각된다.

28년도 공급물량이 적정수요 대비 2배 가량 늘지만, 27년 전세를 맞추고 난뒤라 큰 리스크는 없다고 

생각되지만, 언제나 리스크 대비는 중요하다고 생각된다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

저환수원리에 맞추어서 한판에 정리를 해보니, 투자할수 있는지를 한눈에 알수있다. 

앞마당의 비교 단지들을 좀 더 가져와서 단지대 단지로 비교하면 좀더 좋은 투자단지를 찾을수 있겠다는 생각이 든다. 지금 이단지도 눈여겨보서 너무 좋지만, 1개만 보고 투자결정하지 말자. 꼭 비교해보고 베스트중에 베스트를 고르자..