[열반스쿨기초반 87기_95조_크림5] 운정신도시 힐스테이트운정 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명  

   운정신도시 힐스테이트운정

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

  파주시 종사자 수 225,992명,    사업체 수 56,504곳    => A등급

2. 교통

  강남 81분 / 여의도 63분 / 시청 44분                  => C등급

3. 학군

   산들중(특목고5명), 산내중(특목고8명), 덕이중 85.2%(특목고16명)   => B등급

4. 환경  => B등급

5. 공급  => C등급

파주시 인구수 : 517,575명 X0.5%=2,587세대

 적정 수요    2,587세대

 3년간 공급  8,097세대   적정 수요 2배 초과

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재시세: 힐스테이트 운정 34평 현재 매매 6.6억, 전세3.6억

5년내 고점 매입시 : 20년 11월 매매 8.9억, 전세 3.5억

5년내 저점 매입시 : 22년12월 매매 5.7억, 전세 3.3억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 -43%이므로 절대적 평가에서는 싼 상태이다. 상대적 평가는 해봐야 한다.

2) 환금성 : 2998세대의 초품아 아파트로 초등 학부모의 수요가 있는 아파트이고, 상가와 학원 등도 충분히 있어서 환금성은 괜찮다고 본다.

3) 수익률 : 투자금 3억 5백일때 100%수익률을 위해선 10년간 3억5백만큼 올라줘야 함. 

 6억6천5백+3억5백=9억7천은 되어야 하는데 전고점이 8억9천9백이었으므로 전고점에서 8천만원 정도 상승하면 100%수익률이 나오고 현재 많이 떨어진 상태임으로  장기적 관점에서는 수익률은 나온다고 본다.

4) 원금보존 : 입지 독점성은 없고, 전세가율이 현재 54%이므로 경기70%기준에 충족이 되지 않는다.   3년간 입주물량이 많으므로 전세가율 기준에 충족이 되지 않아 단기적으로는 힘들 것 같다.

5) 리스크 대비: 역전세 대응이 가능하다면 괜찮다고 본다.

나의 투자 결론 : 투자금 대비(3억5백) 전세가율이 낮고 입지독점성도 없고 공급이 많아서 단기적인 수익률을 기대하는 투자로는 적합하지 않다는 생각이 든다.  현재 시장에서 3억5백 투자금이면 입지가 더 좋은 곳에 찾아 투자하는 것이 나을 것 같다.  장기적인 관점에서 봤을 때는 GTX호재로 삼성역 개통이 되어 강남 접근성에 좋아지면 가격 상승의 가치는 올라갈 거라 생각한다.  

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 해당 아파트에 대해 막연하게 판단하던 것을 ‘저,환, 수, 원,리’ 로 나름의 가치 평가를 해보니 보이지 않던 부분이 명확하게 보여서 놀라운 경험이었다.  해당 과제를 작성했던 경험으로 상대적 평가, 다른 아파트 평가도 꾸준히 해보고 앞마당을 늘려가야겠다는 생각이 들었다.