평촌 목련우성 3차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 87기 91조 초로로]

✅아파트명

평촌 목련우성 3차 아파트(902세대, 1992 준공)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

안양시 종사자수 272,065

2. 교통

강남 42분 / 여의도 47분 / 시청 52분 

3. 학군

범계중 93.1%, 평촌중 91.9%, 귀인중 95.4%

4. 환경

*롯데백화점+뉴코아아울렛, 홈플러스, 한림대학교성심병원, 평촌중앙공원

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 평촌 목련우성 3단지 20평 현재 매매 5.6억, 전세 2.65억

5년 내 고점 매입시: 2021년 12월 매매 7.5억 전세 2.73억

5년 내 저점 매입시: 2023년 6월 매매 5.04억 전세 2.6억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 -25% / 입지(강남 접근성, 주변 환경, 학군 등)가 뛰어난 데 비해 구축(복도식) + 리모델링, 재건축 이슈로 저평가된 것으로 보임

2) 환금성 : 확인한 매물은 4층으로 저층이라 해당 매매가(5.6억)로는 환금성 떨어질 것으로 보임, 동 가격대 중, 고층이라면 환금성 괜찮을 것으로 보임
학군 메리트 측면에서는 20평형이 작아서 자녀 있는 세대에는 적절치 않지만 주변 편의 시설이 좋아 환금성 괜찮을 것으로 판단됨

3) 수익률 : 현재가 매매 후 고점 매도 기준 98% (7.5-5.6 / 5.6-2.65) // 투자금이 많이 듬(2.95억)

4) 원금보존 : 전세가율 47% (경기도 70% 기준 안됨) 으로 낮지만 주변 학군이 S급으로 방어력 있다고 판단됨 

5) 리스크 대비: 25~27 3년간 공급 3651, 연평균 수요 1646으로 적정수요대비 공급수준 (3651/3)/1646=0.73 으로 A급 / 역전세 리스크 적어보임

나의 투자 결론 : 

구축 + 리모델링 이슈로 저평가된 것으로 보임, 이슈로 인해 횡보 기간이 길 수도 있어 3억 정도의 투자금을 넣기에는 아쉬움

입지독점성을 가져 지금 매매가에 비해 가치 높아질 것으로 보여 동가격대 고층, 올수리 매물이 나온다면 매수 의향 있음

✅ 작성하면서 느낀점 : 

저평가 여부를 객관적으로 판단하기 위해 여러 앞마당을 통한 비교평가의 필요성을 느꼈습니다.

당장 입지가 좋아보이면 부동산 시장이 상승장을 탈 때 조급함이 생기기 쉬운데

한발 뒤에서 비교평가를 통해 저 환 수 원 리 를 따질 수 있다면 잃지 않는 투자를 할 수 있을 것 같습니다.