열반기초 2~3주차 아파트 수익률 보고서 작성하기 (생애최초) (5프로)

                                                         ✅아파트명

                                                    쌍촌동 상무 힐스테이트 

                                                         ✅위치(지도)

                                                      상무 힐스테이트 세대수는 336세대이다

                                                      상무역 까지는 걸어서 8분 정도 걸린다

                                                      전반적으로는 경사로는 있지만 주변에 상무자이 아파트랑 인접해있다.

                                                      주변에는 원룸 상가들이 많이있다.

                                                         ✅입지평가   

                                                             1. 직장 : B (서구)

                                                                    2. 교통

동명중학교까지 도보 약 16분 (버스기준 약 25분)

서광초등학교 도보 약 1분  

                                                                             3.학군           

                      쌍촌동에서 가장 학업 성취도율 좋은 중학교는 87%인 광주 동명중학교이다.

                      지역 내에서 가장 선호하는 중학교이다. 

                      특목고 진학은 2.4%로 과학고2명  외고 3명 진학했다.

                      졸업자수는 202명이며 쌍촌동에서 1등정도된다.

                      지역 내에서 높은 학업성취도율이 있지만 

                      입지 독점성이 있어보이지만 학원가가 많이 없어서 아쉽지만  

                     아파트 인근 서광초등학교가 있다. (초품아)

                                                                4 . 환경 A-

                                     주변 1KM 이내 대형마트 상무 맥스점이 있고 

                                    떨어져있지만  대형 병원이 한국 병원, 상무병원 두군데 있다.

                                    이쪽 분위기는 고등학생부터 50대60대 까지 다양하다.

                                    단지 주변에는 상권과 프랜차이츠가 잘형성돼있지만 내리막길로 경사가있다는게 아쉽다.

                                    쌍촌동에서는 선호하는 단지 중 하나이다. 

                                    아쉬운건 내리막길이 너무많다. 그래서 A-를 넣었다                                   

                                                                  5. 공급

2025년부터 향후3년간 광주 공급이 많아지다가 적정수요로 맞춰지면서 2028년부터는 공급이 없어진다.

서구기준 으로는  2025년도 2026,2027 년까지 공급이 계속 많아질 예정이고 2028년에는 공급이 없어진다.

광주는 2025.6.21 기준 140만정도이며 점점 인구수가 감소하고있다

2027년 까지는 입주와 수요가 평균을 유지할거같다. 

2028년부터는 공급이 없어 전세가가 상승을 할수있을거같다.

                                           ✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

                                         48평 기준 상무 힐스테이트는 2022년 9월 10억4500만이 고점이었다.

                                        전세가는 7억이며 투자금은 3억4500만원이었다.

                                        전저점은 2023년 5월 8억원원에 거래되었고  

                                       그당시 전세가는 70,000만원이었으며 투자금은 1억원이었다 

                                       현재 전세가는 2년동안 5000만원이 하락하였고

                                       매매가는 6000만원 하락하였습니다.

                                       저점이 계속 내려가고있어서 매수할 수 있는 기회인거같다.

                                                        ✅현장사진

                                                        ✅투자 결론 

1) 저평가 : 48평기준이 상승장 최고가는 104500만원 으로 보이며

쌍촌동 푸르지오 아파트는 최고가 87000만원 정도로 17500만원정도 차이가 난다.

현재 힐스테이트 48평 가격은 74000만원에 형성돼 있고

푸르지오 는 47평기준 75000만원으로 가격 형성돼있으며

푸르지오 전고점대비 -19%  힐스테이트 -29%  약 10%정도  차이가나며 

힐스테이트가 저평가 돼 있다고 생각한다.

2) 환금성 : 세대수는 336세대 이며 계단식구조이며/ 방4 화2 /남향 / 1년간 13건 정도이며 

48평기준 거래가 별로없어 환금성이 떨어지는거같다.

 국평이나 작은 평수가 없어서 아쉽고  매매가 거래가 별로없어  환금성이 떨어지는거같다.

3) 수익률 :100% 현재 매매호가 7.4억이며 전세호가는 6.5억 투자금 9000만원 필요

수익률% 100% 고려시 매매가 8.3억 으로 상승해야함

상승장에서 광주 아파트 고점까지 간다고 가정 했을시 10억4500만

투자금 대비 300% 달성 가능 

(2억1500만 수익) 단 매매호가 (저층기준이라는점) 

• 중간층 기준(현재 호가 9억1000만) 전세 호가 6.5억 투자금 2.6억 필요

• 투자금 100% 고려시 매매가 11억7000만 까지 가야함

  전고점을 대비 12% 상승을 해야함 현재 전고점 (10억4500만)

  현재기준으로 10년간 2배 상승을  기준으로 잡았을시 현재호가 7.4억

  2035년 (14억8000만)  투자금 9000만원일때  수익률 약 811%

  2035년 (14억8000만)  투자금 2.6억 일때       수익률 약  280%

  투자금 2.6억 기준 연평균 20% 이상 가능 

4) 원금보존 : 전저점 8억이며 대비 현재 7.4억이며 7.5%하락이며 

떨어지더라도 6.5억까지 떨어질수있음

계단식 아파트이며 입지 독점성은 있다고 생각하지만 바로옆 상무자이 

2025년 상무자이 아파트가 있어서

입지 독점성은  조금 아쉽다고 생각합니다.

5) 리스크 대비: 현재 평균 전세가 6.5억이며 인근 단지 전세가 5.3억에 거래되고 있고  

최악의 경우 전세가 1.2억 하락 가능성

현금을 1.2억 보유하고 있다고 한다면 전세가 하락시 대응이 가능함 

나의 현재 돈 상태로는 (대응 불가능) 

향후 3년 치평동 옆에있는 화정동에 716세대가 들어올예정이며 

2028년 이후 전세가격이 상승할경우 역전세 위험은 없어보입니다.

나의 투자 결론 : 상무푸르지오  보다 힐스테이트가 더 저평가 돼 있다고 생각한다. 

만약 내가 수익률 보고서를 작성안했더라면.. 큰후회를했을거같다.

✅ 작성하면서 느낀점 :  상무 푸르지오 아파트랑 비교평가를 했지만 수익률 보고서를 많이 작성할수록 잃지않는 투자를 할수있다는것을 너무 잘알게 되었고 수익률 보고서를 작성 해보니까 비교평가, 저환수원리로

인해 저평가 돼 있다는것에 한 번더 놀랬다.

아직 3주차지만 열반기초반을 들었던 비용이 하나도 아깝지 않고 수익률보고서의 가치를 한번더 알수있게 해주셔서 너무감사하다는 말을 전하고 싶습니다. 감사합니다.