[열기 87기4서0원히 보유할 자산만 있조 흑임자떡] 동대문구 휘경동 휘경SK뷰 아파트 수익률 보고서

✅아파트명

휘경 SK뷰

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장(B)

직장 종사자수 : 146,383명

2. 교통(A)

강남까지 52분

시청까지 31분

여의도까지 49분

3.학군(C~B)

경희중 75.1%

경희여중 86.3%

4. 환경 (C)

대형마트 X (상봉역 홈플러스 버스로 20분, 청량리역 롯데마트 버스로 20분)

백화점 X (청량리역 롯데백화점 버스로 20분)

5. 공급(C)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 (하)

강남/시청/여의도까지는 1시간 이내로 갈 수 있어 교통이 편리한 편이지만 어딜 가더라도 최소 1번 환승을 해야 한다는 단점이 있다. 재개발로 신축&대규모 아파트 단지가 많이 들어왔지만 학군과 인프라가 좋은 편이 아니다. 가장 가까운 휘경중학교는 학업성취도가 C등급, 근방에 학업성취도가 가장 좋은 경희중학교(B)는 걸어서 30분 거리이다. 1km 이내에 가까운 거리에 마트나 백화점도 없다. (외대앞역을 건너 이마트에브리데이가 있긴 하다.)

2) 환금성 (상)

900세대 이상 아파트로 저층/탑층 아니면 환금성 높은 편이다.

3) 수익률 (중)

매매가가 전고점 대비 10% 빠진 상황으로 전고점까지 오른다면 20%까지 수익을 낼 수 있다. (72법칙 기준으로 20%수익률이면 2배가 되기까지 3.6년) 

다만, 공급량이 많아 변수가 있다(원금보존/리스크대비)

4) 원금보존 (중)

전세가율 50% 미만으로 주변 공급량 증가로 전세가가 낮게 책정되어 있는 것 같다.

25.1월 래미안라그란데가 들어오면서 이미 전세가가 한 달만에 7천만원정도 빠졌었고, 11월에 이문아이파크자이가 들어오면 전세가가 한 번 더 떨어질 것 같다. 전세가 하락에 대비가 필요해보인다. (버틸 수 있는 체력 필요)

추가로 이문4구역 재개발이 남아있어서 추가 공급이 예상되는데 일정이 기존 계획비 밀리기도 했고 준공은 2030년 정도라고 하니 그때면 수익이 나서 원금보존에는 영향이 없을 것 같다.(3천세대 이상)

5) 리스크 대비 (중)

25년에 공급량이 많아서 전세가가 하락하고 동시에 매매가도 같이 내려가는 경향을 보일 것 같다. 동대문구에서 이동하는 인구가 많은 근처 중랑구/도봉구의 공급변화가 없는지도 살펴봐야할 것 같다. 버틸 수 있는 체력이 필요하다.

나의 투자 결론 : 아직은(?) 투자하지 않는다.

휘경SK뷰는 900세대 대규모 단지에 2019년식으로 나름 신축에 속해있으며 아직 전고점에 도달하지 않아 투자해도 나쁘지 않아 보인다. 중심지까지 1시간 이내에 갈 수 있고 재개발로 이제 막 대규모 인구가 이동을 하고 있는 지역이라 앞으로 발전 가능성이 크다고 생각된다.

그러나 지금 살 경우 공급량 증가로 내려가는 전세가를 감당할 수 있어야 하고, 감당능력이 없는 나는 실거주하는 방식이 아니면 투자가 어렵다. 재개발이 진행되면서 학군 개발이 된다는 말도 있는데, 폐교가 늘어가는 마당에 과연 괜찮은 학군지가 생길 수 있을지 의문이 들기도 한다.

조원들과 미니분임을 다녀오고 5년 전에 비해 동네가 많이 발전했음을 볼 수 있었다. 학교 뒤로 보이는 아파트 단지가 꽤나 충격적이었다. 근데 외대앞역 근처의 상가는 아직 옛날 동네 느낌을 물씬 풍기고 있어 과연 이게 바뀔까 싶으면서도 바뀌면 진짜 이문/휘경동 일대는 새로운 곳으로 거듭나겠다 싶었다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

확실히 강의만 듣는것과 강의를 듣고 작성을 해보는 것은 달랐다. (학≠습) 

매물을 비교해본 것이 아니라서 아직 저수익을 제대로 평가했다고 생각하지 않는데, 그 외의 요소도 찾아보고 따져봐야하는 것이 많았다. 손이 참 많이 가고 역시 쉽게 돈 버는 방법은 없다는 생각이 들었다^^;;;

사실 수익률 보고서의 핵심은 결론인데, 각 항목별로 내가 내린 결론이 맞는지 잘 모르겠다. 공부를 하다 보면 확신이 생긴다고 하던데 이런 식으로는 확신이 생길 것 같지 않다. 하다 보면 혜안이 생기는 건지…? 매번 피드백을 받을 수 있으면 좋을텐데 그것은 참 아쉬운 부분이다. 함께 할 수 있는 멘토를 찾아봐야할 것 같다.