✅아파트명 : 평촌동 꿈마을 금호아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
안양시 : 종사자수 272,065 / 사업체수 63,452
--→ A등급
안양시 동안구 : 종사자수 181,783 / 사업체수 40,016 --→ B등급
2. 교통
강남 46분 / 시청 1시간 / 여의도 51분 --→ A등급
3.학군
귀인중 <95.6%>, 특목고 진학률 46명
평촌중 <91.9%>, 특목고 진학률 34명
-→ S등급
4. 환경
평촌 롯데백화점
한림대학교 성심병원
롯데마트
-→ A등급
5. 공급
A등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 매매 13억 정도에 거래, 5년 이내 전고점인 13억 8000만원에 거의 가까운 가격. 전고점 대비 약 5.5% 빠진 상태이므로 절대적으로는 비싼 가격이다. 하지만 같은 가격의 다른 아파트를 비교해 보지 못했으므로 상대적으로 저평가되어있는지는 알 수 없다.
2) 환금성 : 300세대 이상, 평촌 학원가와 매우 가깝고 학군지에서 S등급을 줄 수 있어 학부모들에게 수요가 있을 것으로 예상, 롯데백화점, 대학병원 또한 가까이 위치하고 있어 사람들이 좋아할만한 아파트라고 판단됨.
3) 수익률 : 투자금 약 6억 / 100% 수익률(연평균 10%) 위해선 10년동안 6억 올라줘야함
13억 + 6억 = 19억
4) 원금보존 : 경기도 적정 전세가율 70%, 이 아파트의 현재 전세가율은 55.5%로 적정하지 않다.
5) 리스크 대비: 1년뒤, 2년뒤 공급량을 봤을 때 리스크가 커보이진 않는다.
나의 투자 결론
직장, 교통, 학군, 환경 면에서는 훌륭한 아파트이며 사람들이 좋아할 만한 아파트는 맞지만 전고점에 가까운 가격으로 형성되어 있어 비싸다고 판단되며 전세가율 또한 적정하지 않아서 현재 투자하기에는 어려울 것으로 보인다. 하지만 앞으로 좋은 가격으로 나오는 지를 주시하면서 기회를 보면 좋을 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점
앞마당을 늘려가면서 여러 지역의 여러 단지의 수익률 보고서를 쓰다 보면 저평가된 아파트를 분명히 찾을 수 있을 것이라는 확신이 들었다. 이렇게 수익률 보고서를 써보고 임장을 간다면 더 느끼는 것이 많은 임장이 될 것 같다. 처음이라서 시간이 오래걸렸지만 계속 쓰다 보면 속도가 붙을 것이고 더 많은 수익률 보고서를 쓸 수 있을 것이라고 생각한다. 그리고 투자 결론을 쓰는 것이 확실히 어려웠다. 아직까지 부동산 투자 용어도 익숙하지 않고 경험도 적어서 어려웠던 것 같다. 강의 복습이 중요하겠다는 걸 또 한 번 깨달았다.
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