*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
독립문 극동
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
독립문 극동은 행정구역 상으로 서대문구이지만 물리적으로 종로구, 중구와 매우 밀접했으며 중심업무지구와도 밀접함, 직장은 S라고 생각함
2. 교통
버스나 3대업무지구 대표역 외 인근 역까지 포함하면 위 시간보다 더 단축가능, 교통깡패
단지 입구부터는 3호선 독립문역이 초역세권이며 공원을 통해 갈 수 있어 통행로도 쾌적
3.학군
학군이 많이 아쉬움, 특히나 초등학교가 너무 멀고 통학로가 큰 대로변을 지나고 골목길도 깔끔하진 않음(유보라 입주 후 약간의 개선효과는 있을수도)
4. 환경
경희궁자이와, 롯데캐슬 입주 후 그 주변은 깔끔한 상권이 입주했으나 규모가 크진 않음, 단지가 독립문 공원과 붙어있는 것은 선호 요인이라고 생각, 영천시장 주변에 담배피는 사람들, 깨끗하지 않은 길 등으로 애매하지만 경희궁유보라가 입주하고 주변 공원과 지하주차장, 쇼핑몰이 형성되면 확실히 주변 이미지가 달라질 것 같은데 완공되고나서 다시 확인해봐야 함, 강북삼성병원이라는 대형병원이 주변에 있지만 아이의 잔병치레 등 걸어서 갈 수 있는 병원 상권은 아쉽다고 생각함
5. 공급
3년 내 서대문구,중구,종로구에 유의미한 공급은 없다고 생각. 가재울아이파크와 서대문센트럴아이파크가 입주하지만 지리적 위치, 세대수, 생활권을 감안했을 때 별 영향 없다고 생각.
개발에 다시 난항을 겪지만 북아현2,3구역이 입주한다면 투자시 유의해야 함. 독립문 극동보다 선호하는 위치인데 물리적으로 가깝고 규모도 커서 전세가에 영향을 줄 가능성이 큼(그러나 장기적으론 지역 시세를 리딩해주는 역할을 해 줄 수 있음)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : X. 절대적 저평가 측면에서 고점대비 10%선 이상까지 회복했기 때문에 저평가라고 생각하진 않는다. 상대적 저평가로 봤을 때 같은 생활권 내에서는 비슷한 수준이라고 생각하고 지역을 넓혀 같은 4급지 내 선호도가 좋은 생활권 30평대와 비교해보면 상대적 저평가도 아니라고 생각한다. 20평대 가격 상승에 대한 피로도로 30평대도 점차 가격 상승이 있지만 그래도 아직까진 30평대가 더 싼게 많은 것 같다.
2) 환금성 : O. 환금성은 매우 훌륭하다. 1300세대 중 24평형은 350세대고 월 매매,전세 거래량 모두 많다. 연식과 주변환경이 약간 아쉽지만 그래도 계단식에 3대업무지구 접근성이 뛰어나고 CBD는 코앞이다.
3) 수익률 : 현재 전세가율이 50%초반 수준, 평균 전세가율 63.6%에 비해 낮은 수준 취득세와 부대비용 제외해도 4.2억이라는 투자금이 필요. 수익률 200% 달성을 위해서는 매매가가 18억원까지 가야함. 10년내에 불가능한 것은 아니라고 생각. 하지만 4.2억으론 더 좋은 투자처가 있다고 생각
4) 원금보존 : 현재 전세가율이 50%초반으로 낮음, 단기적으로 시세가 더 떨어질 수 있음을 감안하고 들어가야함(하지만 가치를 고려했을 때 장기적으로 원금보존 가능하다고 생각)
5) 리스크 대비: 해당 단지 24평 전세는 0, 같은 생활권 내 24평 전세도 매우 적음 / 그렇다고 전세가를 희망적으로 보기엔 애매함, 5.5억 수준으로 잡으면 잘 빠질 수 있다고 생각하지만 투자금이 더 들음, 잔금리스크 확인(1주택,dsr)
나의 투자 결론 : 투자X, 저환수리원리 중 저평가와 수익률 관점에서 아쉽다고 생각. 9억중반대에서 10억초반까지 비슷한 가치거나 더 높은 가치를 지는 단지들이 있음, 투자금 측면에서도 4.2억으로 더 가치 있는 단지들이 있다고 생각
✅ 작성하면서 느낀점 : 독립문 극동아파트는 4급지 중에서도 상단에 위치하는 가치를 지녔다고 생각. 현재 24평 가격과 시세 흐름을 받는 것도 그정도의 인정을 받는 것 같음
양과 질 모두 훌륭한 중심업무지구가 너무가깝고 여의도와 강남도 약 30분이면 접근 가능
환경이 약간 애매함. 서대문역 주변의 서울 중심에 좋은 대학병원과 스타벅스 등 쾌적한 곳이 있고, 경희궁 자이와 경희궁롯캐 주변으로 신축 환경이 조성되었지만 규모가 작음.
고가도로와 독립문 공원으로 둘러쌓여 단절감이 약간 느껴지는 것이 애매하다고 생각하는 이유같음. 독립문 공원은 분명 좋은 환경이지만 서쪽으로 고가도로가 있는 것과 합쳐저 단절성을 주기도 하는 요인임. 가장 약점은 초등학교가 먼 것 이라고 생각.
그럼에도 불구하고 장점이 너무나도 뚜렷하고 그 장점이 입지결정에 큰 비중을 차지해서 가치가 높고 2~3억대 투자금이 좁혀든다면 훌륭한 후보지 중 하나라고 생각
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