✅아파트명
호계동 무궁화진흥
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : A+
-. 안양시 내 직장은 27만이지만,
과천 지식정보타운 등 직주근접의 수요가 있는 사람들이 충분히 거주할 수 있는 지역으로 ‘+’ 추가.
(그렇다면, 강서구 마곡 이상 수준의 직장을 보유하고 있다고 볼 수 있겠음)
2. 교통 : A
-. 강남역까지 버스+지하철 활용하여 49분 도착 가능.
범계역까지의 마을버스 여러대가 있기 때문에 지하철역 접근성이 나쁘지 않음.
(하지만, 지하철도 한번 갈아타야하는 것은 아쉬움.)
3. 학군 : B
-. 초등학교 : 신기초 (총 학생수650명 / 학급당 학생수 21명, 초품아)
-. 중학교 : 신기중 (학업성취도 87.2% / 특목고진학률 3.2%)
큰 길을 건너지 않아도 되고 학업성취도가 높은 범계중 (93.1% / 7.2%)를 가지 못하는 것 아쉬움.
그래도 평촌학원가를 길 건너지 않고 접근 가능하다는 장점이 있음(같은 블럭 내 위치).
4. 환경 : A
-. 롯데백화점 평촌점과 범계역 상권까지의 거리가 1.25km. 엄~청 가깝진 않지만, 마을버스나 도보로 충분히 이용가능한 거리. 그리고 학원가 주변의 먹거리 상권 도보로 이용 가능하며 좋은 환경의 단지.
5. 공급 : A
-. 안양시만 보았을 때는 A등급. 주요 공급은 '27년도 평촌자이퍼스니티(비산동, 2,737세대).
하지만, 의왕시 내손동 '26년도 인덕원퍼스비엘(내손동, 2,180세대)이 있어 적다고는 볼 수 없음.
(현재, 인덕원자이SK뷰 2,633세대 입주 중으로 전세 매물도 다수)
[안양시 동안구 공급]
[안양시+과천시+의왕시 공급]
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
-. 지금도 전고점 대비 아직 많이 회복하지 못한 단지. 전체 세대수도 적지만 전용 57의 세대수가 75세대로 거래량이 많지 않음. 그리고 전고점이 높게 찍힌 경향도 있음. 주변 단지들을 보면 6억 정도가 적당하지 않을까 생각 됨. 아직 전고점을 거의 회복하지 못한 상황이긴 하지만, 전세가도 상승이 거의 이루어지지 않아 투자금이 적게드는 편은 아님.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : O
- 전고점 대비 -24% 하락한 상황으로 여전히 절대적 저평가 구간임과 동시에 선호도가 조금 더 낮은 무궁화 건영의 유사평형/구조가 5억에 매물이 있는 상황에서 상대적으로도 저평가인 것으로 생각 됨.
2) 환금성 : △
- 300세대 이상 중층 매물로 환금성 기준에는 들어오지만, 그렇다고 세대수가 크지 않기 때문에 추후 매도시 마음고생이 있을 수는 있음. 수요층이 방3개는 되어야 자녀들과 안정적으로 거주가 가능하다고 생각되기 때문에 방2개는 아쉬운 부분.
3) 수익률 : 전고점 대비 78% 예상 됨.
- 전고점이 높은 경향도 있지만, 전세가가 3억 미만으로 형성되고 아직 상승이 이루어지고 있지 않아 높은 수익률을 기대하기는 쉽지 않은 상황. 하지만, 수익 측면에서는 1.6억 예상됨.
4) 원금보존 : △
- 전세가율 57.7%로 실거래 전세가로는 원금보전 기준에는 맞지 않지만, 현재 전세매물이 없고 옆단지 3억에 1개 매물 호가 나와있음. 시간이 지나며, 전세가 3억 이상 확보 가능하다면 조건부로 원금보전가능.
5) 리스크 대비: O
- 공급이 없지는 않지만, 대부분 평남/평북 외곽에 입주 예정으로 학군지 수요가 있는 평남 안쪽 단지들에는 Risk가 덜 할 것으로 생각됨. 매매/전세가 자체 금액대가 높지 않아 역전세 대응 가능.
나의 투자 결론 : 충분히 싸다고는 생각되지만, 실거주가 아닌 투자 목적으로는 적합하지 않다고 생각 됨. 그 이유로는 1) 환금성 측면에서 내가 원하는 시기에 자유롭게 팔 수 있을지 확신이 들지 않고 2) 방2개 복도식 구조로 학군지에서는 수요가 덜할 수 있음(그로인해 아직 전세가도..!). 향후 매매가 상승 대비 전세가 상승이 커짐에 따라 투자금 1억 전/후로 투자조건이 맞춰진다면 고려해 보는 것이 좋겠음.
✅ 작성하면서 느낀점
-. 무조건 매매가가 전고점 대비해서 싸다고 투자 가능한 것은 아님을 다시 한번 생각해 볼 수 있었음.
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