✅아파트명 : 흑석동 아크로리버하임
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : B
구분 | 지역 | 시군구 | 등급 | 종사자수 | 사업체수 |
수도권 | 서울 | 동작구 | B | 106,159 | 19,793 |
2. 교통 : S 강남 30분 / 여의도 15분 / 시청 25분
3.학군 : C
동양중학교 80%, 중앙대학교사범대학부속중학교 81%
4. 환경 : C
백화점 & 대형마트 없음, 중앙대학교 병원
5. 공급 : S
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| 흑석동 아크로리버하임 (2018년/1073세대/34평형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2022년 02월 | 2023년 11월 | 2025년 6월 |
| 매매가 | 254,000 | 167,200 | 265,833 |
| 전세가 | 115,333 | 83,214 | 111,333 |
| 투자금 (전세가율) | 138667 (45%) | 83986 (50%) | 154500 (42%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | 9% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | 11,833 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 117% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 98,633 | ||
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 이미 전고점을 넘어섰으니 추가 상승폭은 제한적
2) 환금성 : 2028년 대단지 입주 전·후로 매물 증가 리스크
3) 수익률 : 저점 매수자에게는 우수 → 현재 진입은 부담
4) 원금보존 : 전세가율 안정적, 실입주 수요 존재
5) 리스크 대비: 환경·생활 편의성은 보완 필요
나의 투자 결론 : 현재는 실입주 또는 저점 매수 목적이 아니라면 접근 자제.
입지와 교통은 매우 우수하나, 시세는 이미 고점을 돌파 중이므로
분양단지 입주 전후 시점의 가격조정 여부 관찰 필요
✅ 작성하면서 느낀점 :
데이터로 보는 시세 흐름은 명확한데,
체감으로는 '강남 접근성'이라는 프리미엄이 과도하게 반영된 느낌도 든다.
입지 프레임에 갇히지 말고 투자 타이밍의 상대성을 더 신경써야겠다.
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