✅아파트명
힐스테이트 영통(2017년, 2,140세대)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (수원시 종사자수 48만, S등급)
경기 수원시 : 481,383명
수원시가 4개의 구로 비교적 작게작게 구분되어 있는점을 고려하면 성남시와 비슷한 느낌.
따라서 시 단위로 종사자수를 구분하는게 적합해보인다.
또한, 영통구내에 삼성전자 등 주요 직장이 밀집해있기에.
양적인 면 뿐만 아니라 고소득 직장인 삼성과 단지간의 물리적거리 또한 가깝기에 직장 수요가 매우 크고, 집값상승을 견인할 구매력 또한 충분해보임.
2. 교통 (강남접근성 약 1시간, A 등급)
강남 1시간2분 / 여의도 1시간20분 / 시청역 1시간31분
강남역 기준 출퇴근 거리는 약 1시간정도.
망포2동 신축들중에서 망포역 도보 역세권까지 심리적인 마지노선에 있는 단지 위치이다.
단순히 직장이 없는 베드타운이 아니라 구 내에 직장수요가 크기 때문에 교통면에서도 조금은 플러스 점수를 있지 않을까 싶다.
수요면에서 메인 수요(삼성 등)가 있고 서브의 수요느낌(강남 등 출퇴근)이 있기때문에.
그리고 삼성을 비롯, 현대차 남양연구소, 이천 하이닉스 등 셔틀버스로 출퇴근 하는 수요 또한 적지않다고 한다.
3.학군 (영동중/잠원중86%, B 등급)
잠원중 86%/2.6%, 영동중 86%/2.2% , 망포중 91%/5.2%
최근(25.3월) 길건너에 영동중이 이전하여 개교하였다.
학업성취도 면에선 평균정도 되는 느낌이지만, 2017년 자료이고 이후 현재 망포2동 신축단지들이 들어섰기에
성취도 수준이 향상되었을거라고 생각된다.
학원가는 망포초 인근과 망포역 인근 상권에 형성되어있으며 규모는 크지 않지만 학원가의 질이 좋은편이다.
영통역에 있는 엠코드 학원(수학/과학 전문)이 새로 망포캠퍼스를 오픈하는 등 학원가의 질은 망포2동 단지들 수준을 고려했을때 좀 더 높아지지 않을까 라는 생각이 든다.
길건너 벽적골두산8단지에도 일부 학원가가 있으며, 인근인 망포중 쪽 사거리에도 생활권 대표 학원가가 형성돼있다 학원버스로 다니기엔 무리없을 정도의 거리.
4. 환경 (마트 1개, B 등급)
(마트)
(상권)
길건너에 트레이더스가 있고, 주변 단지 상가, 망포초 상가, 망포역쪽 상가, 주변 아이파크캐슬단지 상가 등 생활상권의 양/질/접근성은 비교적 좋은편이다.
환경적인 면에서 균질성 측면도 고려해보면, 신도시 느낌을 주는 쾌적한 환경에 공원과 도서관 등 여러 선호요소가 많고 사람들이 좋아할만한 환경을 지닌것으로 보인다.
5. 공급 (적정수요 ½이내, S등급)
(전입/전출)
수원시와 인구를 많이 주고 받는 지역은 인근 화성시와 용인시 인것을 알 수 있다.
(영통구 공급)
영통구만 봤을땐 25년은 적정수요에 근접한 1500세대 수준이고,
26~27년은 거의 공급이 없는 수준이다.
(수원시 공급)
수원시 전체로 봤을때도 마찬가지.
연평균 공급이 적정수요 대비 ½수준이다.
(영통구+용인시+화성시 공급)
인구를 주고받은 인근 지역으로 넓혀보면 25년엔 화성 6,200세대, 용인 3,700세대 공급이 있고,
27년엔 용인에 5,100세대 정도의 공급이 예정돼 있다.
3개 지역 적정수요 합계를 연평균으로 나눴을때 1배 이내 수준으로 많은 수준은 아니지만,
인접지역이라도 단지의 위치에 따라 투자단지에 영향을 줄 수 있기에 주의가 필요해보인다.
용인 내 공급은 영통구와 인접한 수지구/기흥구가 아닌 처인구에 밀집돼 있고, 민간임대 단지 비중도 높아 리스크가 크지 않아 보인다.
화성쪽 공급은 동탄2 생활권 구석에 있는 동탄파크릭스 라는 단지의 물량 비중이 높다.
거리나 입지, 규모로 봤을때 생활권 끝자락으로 생활권 및 주변지역까지 영향을 줄 정도의 단지는 아닌것으로 보인다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 힐스테이트영통 26평(전용62) 매매 8.2억, 전세 5.1억
5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 8.5억 전세 4.6억
-고점 매수시 수익률 -8% / 순수익 -3,000만원
5년 내 저점 매입시: 2022년 10월 매매 5.6억 전세 3.9억
- 저점 매수시 수익률 153% / 순수익 2.6억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 미충족
전고점 대비 하락율 -8%정도로, 절대적 저평가 기준인 20%수준에 한참 못미치며,
상대적 저평가 또한 DMC래미안클라시스(서울 서대문구, 전고점 9억, 전고대비 하락율 -14%), 인왕산현대(서울 서대문구, 전고점 8.7억, 전고대비 하락율 -14%) 등 주요업무지구로의 접근성이 좋은 서울권 단지에 비하면 입지가치가 떨어져보인다.
힐스테이트 영통이 더 건물가격에 기대는 측면이 높을것이므로 5년, 10년 시간이 지날수록 가치의 차이는 더욱 벌어질것으로 보인다.
2) 환금성 : 충족
2017년/2,140세대의 신축 대단지 아파트. 생활권 대장 아파트, 역세권, 삼성전자 인근 등 여러 선호요소를 가진 아파트이며, 현재도 거래가 활발히 일어나고 있기에 환금성 기준은 충분히 충족한다고 보여진다.
3) 수익률 : 미충족
현재 필요 투자금은 3억~3억초반 정도로 100% 수익율 기대시 매매가 11억, 200% 수익율 기대시 매매가 14억 수준을 기대해야한다.
현재 8.5억 전고점을 거의 회복한 상태로, 최근에도 8억 2~3천대 계약이 지속해서 이어지는 등 상승흐름을 받고 있지만 기대 매매가가 그렇게 어울리는 느낌이 아니다.
서울이 아닌 경기도 지역, 경기도내에서 강남 출퇴근 강남 한시간이 겨우 가능한 정도의 입지, 지역 및 지역 내 생활권 위상 등을 고려하였을때 목표 수준의 상승흐름이 찾아오는 데에는 적지 않은 시간이 필요할것으로 보인다.
4) 원금보전 : 미충족
현재 호가 상 전세가율은 64%수준으로, 너바나님이 가이드 주신 경기도권 적정 전세가율 70%에는 미치지 못한다.
21년 10월에 8.5억 전고를 찍고 1년만인 22년 10월에 5.6억까지 약 3억까지 떨어지는 등 하방지지선도 탄탄한 느낌을 받진 못한다.
5) 리스크 대비: 충족
삼성전자 인접한 입지나 생활권 대장단지로서 위상으로 볼때 거주 선호도가 높기에 가격을 무리하지 않는다면 세입자 구하는 것은 어렵지 않다고 생각된다.
지역 내, 인접 공급 또한 적은 수준이기에 역전세 리스크도 낮아보인다.
나의 투자 결론 : 투자X
힐스테이트 영통은 생활권 대장 단지로서 좋은 선호도를 가지고 있지만, 현재 가격흐름상 저평가 구간이라고 보기 어려우며, 투자금 또한 3억대로 적지 않기에, 매매 수익을 기대하기도, 적절한 투자금으로 좋은 타이밍에 들어가는 투자라고 보기에 어렵다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
분위기/단지/매물임장을 통해 줌인 해가며 현장에서 선호도를 파악해온 힐스테이트 영통이라는 단지를 각 투자기준에 대입해보며 투자대상으로서는 어떤 가치를 갖는지 알아갈 수 있어서 흥미로운 시간이었다.
힐스테이트 영통은 사람들이 선호할만한 굉장히 좋은 단지이지만,
한정된 투자금으로 최대의 수익율을 추구하는 투자방식에는 적합하지 않다는 결론을 내리며,
이 단지는 좋다 / 별로이다 라는 막연한 선호도 판단에서 벗어나, 이 단지가 조금은 아쉬운 면이 있지만 현재 가치대비 저평가인지, 나에게 돈을 벌어다 줄 수 있는 투자처인지 파악하려는 좀 더 투자자로서의 태도를 길러야 겠다고 생각했다.
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