열반스쿨 기초반 2~3주차 과제 : 아파트 수익률 보고서_튼튼하마

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

백련산힐스테이트2차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : B 

2. 교통 : B - 강남57분 / 여의도42분 / 시청48분

3.학군 C - 영락중67%

4. 환경 : B - 이마트은평점 

5. 공급  : S - 적정수요 2,300세대

                    3년 3023세대 / 1년 1,00세대 공급부족

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)  : 23년 3월에 매수했다면 현재 1.1억 수익이 났으며 전세가 상승분으로 투자금 일부 회수하였을 것이다.

현재시세 : 백련산힐스테이트2차 현재 매매 8.4억 전세 4.7억

5년 내 고점 매입시 : 2021년 7월 매매 10.4억 전세 4.8억

5년 내 저점 매입시 : 2023년 3월 매매 7.3억 전세 4.4억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 아직 20%이상 낮은 가격으로 저평가 상태라고 본다.

2) 환금성 : 1,000세대 이상 단지이고 주변 아파트 단지들로 균질성이 있다고 본다. 경사가 있음.

3) 수익률 : 투자금 3.7억, 수익률100% 되기 위해서는 10년동안 3.7억 올라 12.1억이 되어야 한다. 전고점 10.4억으로                  현재 8.4억이면 아직 지켜봐야 할 듯하다.

4) 원금보존 : 입지독점성 있음, 적정수요 대비 공급량이 부족하다.

                    전사가율 56%로 서울 60% 기준 충족 되지 않는다. 

5) 리스크 대비: 역전세 대비 가능하면 OK

나의 투자 결론 : 3.7억 투자로 이 단지에 투자하기에는 투자금이 많이 들고, 그 금액이면 다른 지역 좋은투자 물건에 투자할 수 있을 것 같아 투자하지 않겠다. 

같이 비교한 두 단지의 전세가가 아직 낮은데 갱신청구권으로 인하여 그런 듯하다. 

2년 후에는 전세금이 많이 오를듯하여 매매 전세가 차이가 적어진다면 어떨지.. 지켜보는 것이 좋겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 일단 재미가 있었습니다. 이제까지 아파트를 투자해 볼까 감으로 생각해보곤 했는데. 아파트 투자를 하는데 이렇게 정교하게 계산을 하여서 수익과 안전성을 확보한다는 것이, 게다가 손으로 이렇게 한 일들을 임장을 나가서 내 발로 눈으로 확인하여 2중 3중으로 투자에 필요한 실력을 만들어 가는 방식이 참으로 대단하다는 생각이 듭니다.

임장을 나가보면 다른 임장을 하시는 분들을 마주치게 됩니다. 

월부의 파급력은 참 대단하다고 느껴집니다.