[열반기초 87기 5를 아파트 투자하기 위해 7전팔기하조 가을봄] 3주차 과제 답십리 파크자이 수익률 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

답십리동 답십리 파크자이

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 

서울 동대문구, 종사자 수 146,383 / 사업체 수 42,813  → B

2. 교통

강남 50분, 여의도 48분, 시청 39분 → A

3.학군  

장평중 66.2%, 동대문중 63.8%, 전농중 80.5% → C
단지 앞 소규모 학원가 분포

4. 환경

롯데백화점 청량리점, 롯데마트 → A

5. 공급

올해 휘경(1.8천), 이문(4.9천)세대 외에도 인근 중화동(1천)세대 등 수요 대비 공급 초과 → C

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 고점 대비 -6.6% 수준으로 고점 회복 직전, 실제로 매물은 12억대로 올라와 있는 상황으로 고점 비교시 저평가 되었다고 말하긴 어려우며, 다른 매물과의 비교 필요

2) 환금성 : 2019년식 신축 단지로 5호선 이용시 환승없이 여의도, 광화문 업무 지구 용이성 및 편의시설 등의 환경은 편리하여 수요는 지속 있을 것으로 판단되나, 아쉬운 학군 및 25년 대단지 신규 입주에 따른 추이 살펴볼 필요 있음

3) 수익률 : 100% 수익률을 위해서는 16.4억까지의 매매가 상승, 전세가 상승 고려해도 최소 15억까지는 매매가 상승 시점을 기다려야 함. 

4) 원금보존 : 전세가율 56%로  휘경동 62%, 장안동 61% 보다는 낮고 앞으로도 신규 입주 물량에 따라 더 하락할 가능성 있음 (전농동 53%)

5) 리스크 대비: 이문 휘경 입주로 인해 신축 메리트 감소 및 전세 물량 대비가 필요해보임. 

나의 투자 결론 : 

대규모 단지 입주로 인해 주변 환경이 개선되고 균질성이 확보되면 장기적으로는 이득이나 올 겨울 입주 예정인 이문 물량이 정리될 때까지 한동안 전세 매물이 많이 쏟아져 나올것으로 보인다. 실거주가 어려운 나로서는 전세를 맞추는것이 중요한데, 전세 공급 과잉과 현재 매매가도 고점에 거의 다다른 상태이기 때문에 나의 상황에서는 투자하기 좋은 상황은 아닌 것으로 판단된다.

✅ 작성하면서 느낀점 :

강의에서 다뤄주신 답십리 대우와 근처 단지를 선정해 따라가봐야겠다는 마음에, 마침 관심 단지 중 하나였던 답십리 파크자이를 선정해서 첫 수익률 보고서를 작성해보았다. 

막연하게 매전갭이나 연식 정도만 보고 나의 투자 가불가 여부를 가늠했었던 것과 달리 입지를 하나하나 평가하고 저환수원리에 따라 생각을 정리해보니 지금 내 상황에서의 투자 판단 여부가 확실하게 내려져서 많은 것을 배웠다. 

물론 이번에 다룬 파크자이의 경우 주변 신규 입주가 큰 요소로 작용하면서 단독으로서도 판단이 쉽게 내려질 수 있었지만, 이런 요소가 없는 사례의 경우 입지 분석을 하고나서도 꽤나 판단이 어려울 수 있겠다는 생각이 들었고,

그래서 비교를 통해 내 상황에 더 맞는 단지/매물을 찾는 것이 필요하고 그렇게 하기 위해서는 앞마당 확보가 중요하다고 느꼈다. 결론은 앞마당 열심히 확보하자!