분당 무지개마을3단지 신한건영 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 분당 무지개마을3단지 신한건영
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : 성남시 종사자 수 534,792명 (A)
2. 교통 : 강남 36분 / 여의도 약 1시간 / 시청 약 1시간 (B)
3.학군 : 구미중 96% / 불곡중 93% (A)
4. 환경 : 홈플러스 분당오리점 / 하나로마트 성남점 / 분당서울대학교병원 (B)
5. 공급 : 성남시 인구 수 909,790명 (A)
판교TH212 2025.11 / 212세대
분당금호어울림그린파크 2025.07 / 242세대
산성역헤리스톤 2027.12 / 3,487세대 등
총 세대수 : 5,258세대
| 지역 | 성남시 |
| 인구 수 | 909,790명 |
| 적정 수요 | 4,549세대 |
| 2025 | 2,905세대 |
| 2026 | 1,819세대 |
| 2027 | 8,326세대 |
| 합계 | 13,050세대 |
| 연평균 | 4,350세대 |
| 적정수요 대비 공급수준 | 0.96 |
| 공급평가 | A등급 |
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 분당 무지개마을3단지 신한건영 27평 현재 매매 9.3억, 전세 3.8억
5년 내 고점 매입시: 2021년 7월 매매 9.5억 전세 3.8억
5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 6.8억 전세 4.2억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 수준의 가격을 유지하고 있어 저평가 된 상황은 아니라고 판단
2) 환금성 : 환금성 좋음
3) 수익률 : 전고점까지 오른다고 했을 경우 5.5억(9.5억/3.8억) 투자해서 0.2억 수익
3.6% 정도의 수익률 (수익금 2천만원 / 수익률 3.6%)
4) 원금보존 : 전세가율 충족하지 않음 (41%)
5) 리스크 대비: 현재 전세가 하방지지를 할 것으로 예상되나 리스크 관리가 가능 (과거 4.2억 / 현재 3.8억)
나의 투자 결론 : 거주의 목적이라면 좋겠지만 투자를 위해서는 환금성을 제외하고는 모든 측면에서 투자 부적합 / 추후 전세가율이 올라가고 저평가 시점에 재확인 필요
✅ 작성하면서 느낀점 : 서툴긴 했지만 직접 작성을 해보니 다른 아파트와의 비교도 할 수 있고 막연히 좋아보이던 아파트의 가치가 선명해 지는 느낌이 들었습니다.
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