✅아파트명 : 구서sk뷰 2단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장(B등급)

금정구 종사자수 102,359명

2. 교통(B등급)

지하철 : 시청 30분, 센텀 44분, 문현금융지구 49분

자 차 : 시청 43분, 센텀 42분, 문현금융지구 55분

3.학군(A등급)

장서초, 브니엘예중 100%, 구서여중 90.9%, 동래여중 83.1%, 장전중 86.1%, 남산중 81.5%

남산고, 지산고, 브니엘고, 브니엘여고, 동래여고, 사대부고

부산대

이마트와 구서시장 인근 학원가 밀집

4. 환경(A등급)

이마트금정점 도보 15분, 구서시장 도보 10분, 동래롯데백화점 자차 15분,

부산대와 nc백화점 도보 15분, 온천장 홈플러스와 CGV 자차 10분

금샘도서관 자차 7분, 금정문화회관 도보 15분

5. 공급(S등급)

e편한세상 금정메종카운티 2026년 6월 415세대

더샾 금정위버시티 2027년 2월 994세대

총 1409세대

적정 : 0.1만세대(1000세대)

연평균 : 1409세대/3년=500세대 이하

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

[월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기
구서sk뷰(2016연식/161세대수/33평형)
	고점(5년내)	저점(5년내)	현재
시기	2021년 05월	2024년 07월	2025년 6월
매매가	63,000	47,000	50,000
전세가	48,000	32,000	32,000
투자금 (전세가율)	15000 (76%)	15000 (68%)	18000 (64%)
고점에 매수 시 수익률			-87%
고점 매수 시 순수익			-13,000
저점에 매수 시 수익률 합계			20%
저점 매수시 순수익			3,000

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 아파트 1개 만으로 판단하기가 어려움.

2) 환금성 : 2단지 만으로는 세대수가 작음. 우리집은 탑증.. 환금성 다소 떨어짐.

3) 수익률 : 저점 매수시 20% 수익.

4) 원금보존 : 입지독점성 있음. 지방은 전세가율이 80% 되어야 한다고 들었는데 현재64%로 낮은편임. 공급물량은 많지 않음.

5) 리스크 대비: 전세가가 더 내려가지 않고, 매매가가 올라간다 보면 오케이.

나의 투자 결론 : 고점과 저점에 비해 현재 투자금이 3천만원 더 필요하다. 1.8억 투자금이면 다른 곳에 더 좋은 입지 아파트도 많지 않을까 싶다. 전세금이 아직 낮아 매매가가 올라가면 투자금은 더 필요할 것이다. 학군이나 환경(마트, 시장, 학원가, 교통 등)이 좋기는 하나, 2단지는 세대수가 적고 위치가 높아 환금성이 좋아 보이진 않는다. 투자처로는 큰 메리트가 없어 보인다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 처음으로 해보는 수익률 보고서라 내가 사는 곳을 임장지역으로 정했다. 강의 들을 때는 ‘아~ 저렇게 하면 되는구나’하면서 했지만, 막상 적어 보려니 부동산지인, 아실, 네이버부동산 등 싸이트 들어가서 검색을 어떻게 하는지 몰라 헤매기도 했다. 내가 필요한 정보들을 어디서 어떻게 검색하여 얻는지 숙달을 시켜야겠다. 내가 잘 아는 지역이고 나름 살기 좋은 곳이라고 생각하는데, 투자처로는 큰 메리트가 없다고 생각이 들면서 이제 실거주라도 투자자로서의 관점을 갖고 집을 사야겠다는 생각이 든다,

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