▶ 아파트명
화서역 파크 푸르지오
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
수원시 장안구 종사자수 : 81,345명(C등급)
2. 교통
강남 1시간 8분 / 여의도 1시간 18분 / 시청 1시간 22분
3.학군
대평중 90%, 명인중 85%
4. 환경(주변 편의시설)
수원 스타필드, 롯데마트, 경기도의료원 수원병원
5. 공급
북수원이목지구대방디에트르더리체I 2027.09 / 768세대
서광교한라비발디레이크포레 / 2027.02 / 285세대
총 1,053세대
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 화서역 파크푸르지오 35평 현재 매매 11.5억, 전세 6억
5년 내 고점 매입시: 2024년 9월 매매 13.9억 전세 6.4억
5년 내 저점 매입시: 2022년 11월 매매 9.7억 전세 5.2억
▶ 현장사진
▶ 투자 결론 (각 항목별 평가)
열반스쿨 기초반에서 배운 [잃지 않는 투자의 기준]에 따라
내가 고른 아파트를 검토해보고 투자 여부를 결정해보세요.
1) 저평가 : 대형 편의 시설 및 역세권(신분당선 교통 호재 등) 이미 가격에 반영되어 정자동 내에 가장 높은 매매가를 형성하고 있어 저평가되어 있지 않는 것으로 생각된다.
비슷한 조건의 다른 아파트를 더 알게 된다면 비교평가를 통해 저평가 여부를 확실하게 판단할 수 있을 것 같다.
2) 환금성 : 저층, 탑층이더라도 아파트 입지가 좋기 때문에 매매 수요는 있을 것으로 생각되어 환금성은 좋을 것으로 생각한다.
3) 수익률 : 현재 전세 끼고 투자한다고 가정할 경우 5.5억의 투자금이 필요한 상황, 100% 수익률 가정했을 때, 매매가가 22.5억까지 상승해야 가능하다.
장기간 보유한다면 신분당선의 호재 등으로 가능성이 있을 수 있지만, 시간이 오래 걸릴 것으로 생각된다.
4) 원금보존 : 정자동 내에서는 입지독점성이 있는 위치라, 수요도 지속적으로 있을 것으로 생각된다. 현재 전세가율은 52%이지만, 전세 수요가 높아질 거라 전세가 또한 높아질 것으로 예상된다.
5) 리스크 대비: 2025년에 매수한다고 가정하면, 2027년에 신축 공급으로 전세 갱신 시점에 역전세의 우려가 있을 수 있음. 그러나 2029년까지 공급량(1,053세대)이 수요(1,306세대) 대비 적은 상황이라, 역전세의 위험성은 낮을 것으로 생각된다.
투자 결론 :
투자금 5.5억으로 화서역 파크푸르지오를 매수하지 않을 것이다.
먼저, 저평가 비교대상이 필요하다는 판단이 든다. . 다른 지역 내 비슷한 조건의 다른 아파트를 비교 평가해본 후에 확실히 알 수 있을 거 같다.
저평가 외의 항목(환금성, 수익률, 원금보존, 리스크 대비)에서는 괜찮다는 판단이 들긴 하지만, 정자동 내에서는 입지(교통, 대형 편의시설 접근성)가 좋아 이미 가격에 반영되어 있다는 생각이 든다
즉, 현재 싸지 않다. 가치 대비 저렴하지 않다고 생각이 들어서 저평가 항목에서 탈락!
물론, 투자금이 여유롭다면 투자해서 장기간 보유한다면 고점 회복과 더불어 수익을 낼 수 있을 거라고 생각하지만 저평가 부분에서 확신을 가질 수 없는 상황이라 5.5억의 투자금을 가지고 화서역 파크푸르지오를 매수하지는 않을 것이다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
★저평가 여부를 판단하는 것이 정말 중요하다는 것을 다시 한번 깨달을 수 있었으며,
저평가 외에 다른 항목을 만족한다고 해도 월부에서 알려주는 원칙은 “가치있는 물건을 ★★ 싸게! 사서 비싸게 파는 것” 이라는 것을 확신할 수 있었다.
그리고 그렇게 하려면, 진짜 ★나의 앞마당을 늘리는 것이 중요하다!
정자동 내에서만 보고 수익률 보고서를 작성하려다 보니, 이 매물이 저평가되어있는지 여부를 판단하기가 어렵다는 것을 작성하면서 느꼈고 한편으로 비교 평가를 하지 못해 아쉽기도 했다.
그리고 사실 저환수원리를 정확히 내가 체득하지 못했구나라는 걸 느꼈다.
내 몸에 체득화되어야 언제든지 활용할 수 있으니, 강의 정리 제대로 하고 수익률 보고서, 임장 보고서 등을 작성하면서 익숙해져야겠다는 생각과 진짜 열심히 배워 내 것으로 만들어야한다는 생각이 강하게 들었다.
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