과제

*제목 : 용인시 기흥구 구성 우림 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명: 구성 우림 아파트 

✅위치(지도)

용인시 기흥구 마북동 352

구성역(수인분당선)에서 990m, 도보로 14분.

구성역(GTX)에서 1.2km, 도보로 18분.

✅입지평가

1. 직장

183105명. B등급.

삼성전자, 삼성SDI, LIG넥스원 등 대기업 일자리 풍부.

수원과 화성이 가까워서 삼성 관련 일자리 접근성(수인분당선) 우수함.

2. 교통

강남까지 57분 (구성역까지 도보 14분 + 지하철 43분)

3.학군

구성중학교 학업성취도율 높음. 90% > s등급

4. 환경

환경: 농협 5분 거리 > 대형마트 1개 > B등급

마트킹 1.3키로, 19분. 

5. 공급

용인시 기흥구 인구 : 423420명

세대수 : 2117

25년 입주량: 1093세대

26년 입주량: 472세대

27년 입주량: 472세대

1037세대 나누기 3년 = 연평균 346세대

공급평가: 연평균 346세대 나누기 적정수요 2117세대 , 적정수요 2117세대 대비 0.16배 > S등급. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : GTX 구성역 도보권 단지, 초품아, 용인플랫폼시티 

2) 환금성 : 300세대 이상. 수요에 비해 낮은 공급으로 환금성 리스크는 적을 것 같음. 지나치게 높지 않은 전세가율로 역전세 방어 가능 할 것 같음.

3) 수익률 

전고점: 2022년 3월 매매 7억 300만원 / 전세 2억 4000만원 / 4억 9000만원 (전세가율 32.9프로)

전저점: 2023년 12월 매매 4억 7500만원 / 전세 3억 2000만원 / 갭 1억 5천500만원 (전세가율 67.4프로)

25년 최근 6월 매매 4억6500 / 전세 2억5500 / 갭 2억 1천만원 (전세가율 54.2프로)

전고점에서 매매시 수익률: 49000만원 > 2억 1천만원 

> 21000만원 나누기 4억 9천만원은 42.8, 100프로에서 42.8프로 빼면 57.2프로 > -57.2% 수익률

전저점에에서 매매시 수익률: 15500만원 > 2억 1천만원 > 21000만원 나누기 15500만원은 135, 

135프로에서 100프로  빼면 35프로 > +35% 수익률 

관심매물: 구성 우림 59제곱미터. 103동, 짧은 세안고 48000~49000만원 

101동 올수리, 세안고 49000만원 

101동 올수리, 세안고(2억6천만원) 4억9500만원  / 갭 23500만원 / 전세가율  52.5프로

4) 원금보존 : 

5) 리스크 대비: 

나의 투자 결론 : 현재 전세가율이 높지 않지만, 근처 비슷한 평수와 연식의 아파트들과 비교 평가했을 때에 학군은 보통, 가격이 좀 더 저렴한 편에 속하며 27년까지의 3년간 기흥구 지역 공급 물량에서 S등급으로 평가되고 있기에 비슷한 급지를 비교 평가하며 분석해볼만한 가치가 있을 수 있음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 어려운데… 약간 재밌다? 이런게 하는게 맞다면 더 재밌을듯.

중요한건 수익률이 아닌 수익, 중요한건 수요를 끌어당기는 입지 가치!