남동구 간석동 간석래미안자이 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명 : 간석래미안자이(2008년식 / 2432세대 / 28동)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 A등급

남동구 : 직장인 255,508명 / 사업체 57,621개

 - 시청, 경찰서, 법원 등 공공일자리가 풍부하고 남동국가산단도 포함하고 있음

2. 교통 B등급

 강남 : 1시간 12분/ 여의도 : 57분 / 시청 : 1시간 7분

3.학군 : A등급? - 정각중 배정이 되는지 확실치는 않음

 정각중 92.5% / 4.8% , 구월중 81.5% / 2.1%

4. 환경 A등급

 - 반경 1km 내 홈플러스 구월점 및 가천대 길병원, 중앙공원이 있음

 - 주변에 천세대 이상 대형단지들이 많아서 균질성이 좋은 편

 - 2km 이내에는 롯데백화점 인천점이 있는데 1,2층에 명품이 즐비함(인천 유일의 백화점)

 - 25년말에 아시아드 남쪽으로 이마트 트레이더스가 들어올 예정(건물은 거의 다 지음)

5. 공급 : B등급

 남동구는 공급이 거의 없으나, 인천에는 공급이 많은 편!

 - 22년부터 과공급이 이어진 이후 26년부터 드디어 적정공급으로 돌아옴

 - 전세가가 더 떨어지지는 않을 것 같으나, 언제 얼마나 전세가 반등할 수 있을지는 지켜봐야함

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 29.8%가 빠진 상태이고, 아직 본격적인 가격 상승을 하지 못했다. 인천의 중심지에 위치한 단지로서 충분한 가치가 있고 아직 연식도 버텨줄만한 단지! 가격적으로는 저평가된 단지가 맞다.

2) 환금성 : 2천세대 이상의 대단지이고 역세권 단지! 충분히 환금성이 있는 단지

3) 수익률 :100% 상승시 7.3억, 200% 상승시 9.2억, 전고점을 고려했을 때 100% 상승은 충분히 가능하고 200% 상승도 될 수도 있지 않을까..? 쉽지 않을까..? 고민이 된다. 여튼 100% 상승은 가능!

4) 원금보존 : 전세가율 64% - 탈락..! 물론 지금 전세가 매우 싸서 그렇긴 하지만, 기준에서 우선 미달!

5) 리스크 대비: 공급이 있지만, 전세가가 워낙 낮은 상태라 당분간 역전세가 발생할 가능성은 낮을 것으로 판단!

나의 투자 결론 : 충분히 가치있는 단지이지만, 현재 전세가율이 낮아 투자금이 많이 든다! 당장 투자 후보로 생각할 단지는 아니나 전세가 트래킹하면서 주변 단지들을 함께 보자! 소액투자로 생각해보자!

✅ 작성하면서 느낀점 : 

새로운 지역을 가는 것은 언제나 설렌다!ㅎㅎ 남동구는 아시아드, 논현동, 간석동, 구월동 등 사람이 살만한 지역들이 많았다. 가격이 아직 상승 전환되지 않아서 가치대비 가격이 뒤죽박죽인 곳이 많은 것 같고, 전세가율이 올라오면 소액투자로 접근해보기 괜찮을 것 같다. 구월힐스 84나 아시아드 59들이 좀 싸지 않은가 싶기도 했다. 트레킹할 단지에 넣어두고 소액투자 비교군으로 활용해보자!