[87기 5채 투자하고 경제적 자유 2룰 조 네마녀] 노원 하계동 한신동성 수익률보고서

✅아파트명

노원구 하계동 한신동성아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장(B)

노원구 종사자수 133,398명 (B등급)

2. 교통(A)

출근시간기준 강남 60분(A등급) /시청 60분 /여의도80분

3.학군(B)

불암중 88.8%(10%특목고) 증평중 87.2%(6.3%특목고) 

인근 대진고 서라벌고 혜성여고를 끼고 있음

4. 환경(B)

세이브존 롯데마트 홈플러스 건영백화점 노원롯데백화점 트레이더 E마트

을지종합병원 원자력병원 인제상계백병원 등 은행사거리 학원가가 잘 이루어져 있음

5. 공급(A)

  서울원아이파크 2028년 07월 /  2,264세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재시세 : 한신동성아파트 49평 매매가 11억 전세 6억 

5년내 최고점 매입시 : 매매가 14억  전세 8억

2018년 9월 최저점 매입시 : 매매가 7.3억 전세 5억

2018년 9월에 매수시 수익률 161% 순이익은 3.7억

5년내 고점에 매수시 수익률 -50% 순수익 -3억

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 직장(B) 교통(A) 학군(B) 환경(B) 공급(A)

이곳은 강남으로 출근1시간내로 가능하고 무엇보다 근접한곳에 유명한 대진고 서라벌고 있고 3대 학원가중 하나인 은행사거리 학원가를 도보로 이용 가능하며 을지병원 원자력병원 상계백병원 롯데마트 2001아울렛 홈플러스를 도보로 이용 그리고 최고점에 21% 수준이므로 저평가 되어있다고 볼 수 있음

2) 환금성 : 대형평수이나 3곳의 고등학교 인접하여 전세수요가 받춰주고 활발한 거래가 있으나 매매는 전세보다는 거래가 적은것으로 보임

3) 수익률 : 18년 최저점 매수시 161% 수익률 5년내 최고점 매수시 -50% 수익률

4) 원금보존 : 최고점에 매수를 했다면 지금 당장은 수익률이 -50% 이지만 시간을 길게 여유있게 가지고 간다면 반드시 수익률울 낼 수 있음 최저점에 매수를 했다면 161% 수익률이 났고 보유시간을 더 가진다면 수익률이 더 커질꺼라 분석되어 원금보존이 가능함

5) 리스크 대비: 최악의 경우 9억까지 떨어질 수 있다고 생각 하면 버틸 수 있고 잘 버티면 다시 최고점을 갱신할 수 있을듯 합니다. 전세수요가 있어 역전세 리스크는 없다

나의 투자 결론 : 

하계동 한신동성 아파트는 2018년 9월에 매수한 나의 0호기이다.

아이들학교 다니기 편하라고 선택한 아파트였다. 7년을 보유하면서 수익률161% 가치판단운 제대로 했다면 더 좋은곳에 투자 하지 않았을까 생각된다. 그래도 잃지 않고 작지만 수익을 냈다는데 만족한다. 지금의 나라면 투자하지 않았을 것이다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

입지조건으로 가치판단을 하는것이 얼마나 중요한지 다시한번 느끼게 되었다. 무지했지만 그래도 잃지 않은 투자른 해서 천만 다행라 생각한다. 수익률보고서를 순서대로 따라 작성하면서 이대로 꾸준히 해 나간다면 가치있고 저평가된 아파트를 찾아 낼 수 있을것 같다. 앞마당을 많이 늘려서 비교분석하며 투자할곳이 많이 눈에 들어오길 기대해본다.