아파트분석

시흥시 목감 신도시 / 목감 호반베르디움더프라임아파트 수익률 분석 보고서

  • 25.06.23

*이번이 월부 첫 수업이라 어떤 아파트를 선택해야할지 ㅠ.ㅠ 헤매다가 날짜압박으로 인하여 회사가 있는 목감지역(신도시이나 투자대상지역으로 손꼽히는 지역은 아닌듯)대장아파트인 목감호반베르디움더프라임아파트로 결정

 

아파트명 목감호반베르디움더프라임아파트

 

시흥시 목감 신도시 대장아파트

 

위치(지도)

입지평가

 

1. 직장

수도권경기시흥시A242,18769,637

 

 

2. 교통

호재: 2년후 정도 신안산선 목감역이 도보 10분이내거리에 들어올예정 (원래 2025년 착공예정이었으나 2년정도 더 걸리지 않을까 모두가 예상)

(신안산선 들어오면 2년후 여의도 강남 광화문 1시간이내)

 

 현재는 강남 1시간 (차막히지 않는시간 . 출퇴근시간 제외 버스가 막히면 1시간 30분정도 생각해야함)

 현재는 서울로 버스로 이동해야해서 배차가 25~30분정도라 배차가 좀 아쉬움 사당까지 출퇴근시간 제외하고 20분(배차가 자주없고 출퇴근시간엔 차가 막혀서 사당가는길은 1시간정도 소요 반대편은 출퇴근시간에도 30~40분정도면 올 수 있음)

 

  

3.학군

    조남 초등학교 도보 10분 (어른걸음) 큰 6차선 도로를 지나서 큰길따라 통학

     조남중학교 도보 11분, 시흥시 유일의 과학고 외고진학(총 3명이긴하나)

 

4. 환경

     목감 신도시 메인상가 바로앞 

     중심 생활상가가 있음  

 

5. 공급

  

 

시흥은 입주물량이없는데요. 바로 옆 광명은 입주물량이 많아서 함께 넣어두었습니다. 가격대가 더 높은편이긴하나 광명자체가 시흥에서 상급지로 가는경우 광명으로의 이동이 많아서 함께 체크해 두어야할듯

 

 

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

[월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기
호반베르디움더프라임 (2017/580/평형)
 고점(5년내)저점(5년내)현재
시기2021년10월2023년 04월2025년 6월
매매가83,60059,00070,000
전세가25,20029,60035,270
투자금
(전세가율)
58400
(30%)
29400
(50%)
34730
(50%)
고점에 매수 시 수익률-23%
고점 매수 시 순수익-13,600
저점에 매수 시 수익률 합계37%
저점 매수시 순수익11,000
아파트실거래가(아실), 호갱노노, 네이버부동산 등에서 '매매가'기준으로 5년 내 가장 낮은 가격(전저점), 가장 높은 가격(전고점)을 찾아보세요. 파란색 글씨만 변경해서 입력하면 수익률이 자동으로 계산됩니다.
*과거 신안산선호재로인하여 매가가 급등한 것이 아닐까

 

현장사진

 

투자 결론 (각 항목별 평가)

 

1) 저평가 : 지난 고점기준 1억3600 아래, 2년후 신안산선 개통예정 도보 10분거리 

2) 환금성 :  신도시내 대장아파트 

3) 수익률 : 37%

4) 원금보존 : 버틴다면 원급보존 가능

5) 리스크 대비: 시흥지역 공급물량이 2026년에는 부족하고 2027년엔 적정수준 정도 있으니 (목감신도시로 부터 차로 20~30분정도 거리) 그 이후에는 물량이 거의 없음 

나의 투자 결론 : 

 

✅ 작성하면서 느낀점 : 목감지역 자체가 신도시로 아파트가 많이 있고 임대아파트도 일부 있음 그동안 입주물량이 많아서 가격이 크게 오르지 않은지역이며 앞으로도 크게 움직이지 않을 수 있으나 신안산선이 개통되면 여의도 강남 의 접근성이 좋아져 가격이 상승하지 않을까 특히 이 아파트는 목감역 도보 10분거리의 목감신도시 대장아파트라 목감역 예정지에 생활형 상가들이 밀접해 있어서 생활편의로도 좋은듯  차로 10분거리에 물왕호수가 있어서 거주에도 좋은듯 

현재도 사당까지 출퇴근시간제외 버스로 30분이내로 도착할 수 있어(배차가 20~30분 단위) 배차 시간만 맞출수있다면 나쁘지 않은듯    역삼역까지 한번에 가는 버스도 있음 출퇴근시간 이외에는 45~50분 소요 , 사당출발 버스도 새벽 1시까지 있음

 


댓글


JJEONuser-level-chip
25. 06. 24. 12:54

라비님!! 수익률보고서 작성하시느라 고생 많으셨습니다🩵 시흥 목감지역!! 오호!! 저도 기회되면 한번 가보고 싶네요^^