[🌸8ㅕㄹ반7ㅣ초반 독ㄱ6임투 ✨최강조 쎈타인] 대구시 중구 남산롯데캐슬센트럴스카이아파트 수익률 분석 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

 대구시 중구 남산롯데캐슬센트럴스카이아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

대구시 종사자 수는 2021년 기준 1,004,563명입니다

대구시 중구 종사자 수는 2021년 기준 87,743명입니다

2. 교통

3.학군

계성중 76.2%

성명여중 85.3%

경구중 92.2%

학군지라 보기 어렵습니다. 학교가 멀리 위치해 있고, 주변에 학원가가 없습니다.

4. 환경

백화점은 더현대, 롯데백화점이 있습니다

계명대 대구동산병원, 곽병원이 단지 1km 이내에 있습니다

지하철역이 가깝고, 초품아 단지이며, 천주교 성당이 인접하여 전망이 좋습니다

유해한 상권이 없고, 주변 환경이 좋습니다 

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

신축단지라서 아실은 전세 실거래가 없습니다

호갱노노를 통해 고점과 저점 시세를 파악했습니다

5년 내 고점 매입 시 : 2022년 3월 매매 9.5억, 전세 5.0억

5년 내 저점 매입 시 : 2022년 12월 매매 6.0억, 전세 3.76억 

현재 시세는 2025년 6월 : 매매 7.9억, 전세 3.9억 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 전고점 대비 하락률이 16.84%로써 입주 초에 비해 가격이 다소 떨어진 상황이다. 9억5천에서 6억까지 떨어졌다가 다시 반등하고 있고, 대구 중구에서 매매가 순위가 가장 높은 단지이므로 상승세가 이어질 경우 가격을 선도할 것으로 보인다. 가격 흐름을 더 지켜보아야 할 듯 하다.

2) 환금성 : 대구 중구에서 입지가 가장 좋은 단지이고, 지방광역시에서 가장 중요한 요소 중 하나인 연식과 환경, 교통편의성과 더불어 초품아 단지라는 장점을 두루 갖추고 있기 때문에 사람들의 선호도가 충분히 높다고 생각합니다. 그런 의미에서 환금성은 아주 좋은 편에 속한다고 볼 수 있습니다.

3) 수익률 : 현재 기준으로 투자금은 4억원이고, 7.9억에 매수했을 때 전고점인 9.5억을 넘는다면 수익률은 40%이므로 목표 수익률인 200%에는 한참 못미치는 수준입니다. 하지만 절대가를 보면 1억6천이라는 수익이 발생하므로 금액으로만 따진다면 나쁜 수준은 아니라고 생각합니다.

4) 원금보존 : 대구 중구에서 가장 선호하는 단지이고, 가격에서도 실거래가 1등을 찍는 단지이며, 교통, 환경, 직주접근성, 초품아 등의 선호요소를 두루 갖추고 있습니다. 무엇보다 완공된지 5년도 안된 신축이기 때문에 발전 가능성이 높은 단지로써 전고점 대비 하락률을 본다면 가격방어는 충분히 할 것으로 예상됩니다. 다만 투자금만 놓고 본다면 이 금액으로 서울 투자를 고려하는 것이 가치투자 측면에서 더 이익이 될 것이라고 생각합니다.

5) 리스크 대비: 대구 중구의 적정 수요는 3년 간 약 1,470세대인데, 예정된 입주물량은 약 1,791세대로 적정수요의 2배 이내이기 때문에 공급리스크는 그리 크지 않을 것으로 예상됩니다. 특히, 올해만 지나면 향후 3년 간 공급은 1,000세대에 못미치기 때문에 리스크가 더욱 줄어들 것으로 예상됩니다. 입주물량만 해소된다면 전세물량 또한 부족할 것으로 예상되어 역전세 위험도 계속 낮아질 것으로 예상됩니다. 하지만 북구와 수성구까지 지역을 확대하면 공급량이 적지 않기 때문에 꾸준히 시세를 확인해보면서 투자 타이밍을 고려해보아야 할 듯 합니다.

나의 투자 결론 : 중구 주변 지역인 북구와 수성구에 있는 단지들과 비교 분석해보면서 가치를 비교평가 해 보아야 할 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

대구 중구의 대장 단지인 만큼 가격이 많이 하락했다고는 하나 다른 단지에 비해 비싸다는 생각이 들었습니다. 비슷한 연식의 다른 단지와 비교해보면 입지가치가 그렇게 월등하지 않음에도 불구하고 가격차이가 큰 것을 알 수 있습니다.

• 직장 : 대구는 시 전체가 베드타운으로써 대부분의 직장인들이 대구시외로 출퇴근 하기 때문에 일부 외곽지역에 위치한 나홀로 단지가 아닌 이상 직주접근성의 의미가 그리 크지 않아 보입니다.
• 학군 : 대구 중구는 대구시 전체를 통틀어 학군이 가장 열악해 보입니다. 초등학교를 제외한 중 고등학교가 적고 특히 중학교는 5개 밖에 없고, 그나마 학업성취도 또한 낮은 편에 속해 학군지로써의 위상은 낮은 편에 속한다고 보입니다.
• 교통 : 중구는 지하철 1,2호선과 지상철 3호선이 모두 지나가는 자리로써 교통 편의성이 가장 높은 편에 속합니다. 게다가 대구 주변 지역까지 접근이 용이한 달구벌대로가 중구 한가운데를 관통하고 있어서 주변지역으로의 접근성이 아주 뛰어난 곳이기도 합니다.
• 환경 : 대구 전체를 통틀어 상권이 가장 발달한 지역입니다. 특히, 1, 2호선 반월당역을 중심으로 1호선 대구역까지 이어지는 상권은 그 규모만 보더라도 ‘더현대’ 백화점의 매출이 서울 경기권을 제외하면 상위권에 위치한 이유를 알 수 있습니다. 이 상권과 인접한 청라언덕역 주변 아파트 택지는 이런 대형상권과 종합병원, 교통편의성까지 더해져 거주만족도를 높여줄 것으로 예상됩니다.
• 리스크 : 대구 중구만 보면 공급 리스크가 그리 크지 않지만, 북구와 수성구까지 지역을 넓혀보면 적지 않은 공급이 예정되어 있어 전세가가 그 영향을 받을 가능성이 있다고 생각합니다. 

- 중구에서 가장 선호도가 높은 단지이지만 투자가치만을 놓고 본다면 다른 지역과의 비교가 반드시 이루어져야 한다고 생각합니다.

- 이 단지의 가치를 너무 연식에 치우쳐서 생각한 것은 아닌가 하는 의구심이 듭니다.

- 투자금이 너무 높아 앞으로 전세가를 지켜보아야 한다고 생각합니다.

- 비슷한 연식의 주변 단지와 비교해보면서 이 단지가 최선인가를 생각해보아야 한다고 생각합니다.

- 주변에 학교가 부족하여 초등학교 이후에 아이들을 키우기엔 그리 좋아보이지는 않다고 생각합니다.

- ‘저환수원리’를 적용하여 이 단지의 가치를 판단해보니 많은 생각을 할 수 있어서 유익했습니다. 이 결론에 대해 동료들과 의견을 나누는 시간을 가지면 좋겠다는 생각이 들었습니다.