[열반스쿨 기초반 87기 30억 받고 1억 더조_공평세상] 북한산 두산위브 아파트 수익률 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

서대문구 홍은동 두산위브 아파트 32평

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통 : A

  강남 : 36분, 시청 : 18분, 여의도 31분 <= A

3.학군 : C

홍은중 : 71%, 인왕중 : 71%

4. 환경 : C

1 KM 반경 안에 대형병원과 대형마트 없고 일반 의원 및 재래시장이 있

5. 공급 : S

  올해부터는 적정 입주량에 못 미치는 입주량이며, 특히 2027년부터는 신축 입주 물량이 전무함

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

두산위브 아파트 근처에 신축으로 서대문 센트럴 아이파크가 2025년 6월부터 827세대 입주함

두산위브 앞쪽으로 두산건설에서 조만간 재개발이 이루어져 두산 타운이 생성 예정임 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 11억에 비해서 현재 매물이 9억 1천만원으로 17%정도 하락되어 있음. 주변에 신축으로 서대문 센트럴 아이파크가 6월부터 입주하며 현재 34평 기준으로 11억정도 시세를 형성함.

2) 환금성 : 두산위브 1/2차 아파트가 같이 단지를 이루고 있고 약 800세대이며 거래는 적정수준에서 이루어진다고 판단됨

3) 수익률 : 작년말부터 지금까지는 급격한 상승은 아니고 완만한 상승 흐름을 보이고 있음. 주변의 신축 단지와 더불어 갑작스런 상황변동이 없다면 전고점은 2년이내에 가능하리라 생각함. 단, 지하철 역까지는 도보로 15분 정도 소요되어 이 부분은 핸디캡이지만 지하철 도착시 주요 중심지에 출퇴근은 매우 좋아서 점진적인 상승이 예상됨

4) 원금보존 : 현재 전 고점 대비 17% 하락이 있어서 약간 아쉽지만 전저점과 전고점의 중간에 위치해 있어서 어느정도 원금 방어가 가능할것으로 생각됨

5) 리스크 대비: 앞으로 4년이내에는 입주물량이 겅의 없어서 신축물량에 따른 리스크는 없을것으로 생각되며 전세값도 점진적인 상승이 예상됨

나의 투자 결론 : 주거 편의성 측면에서 좋은 단지인것 같고 주요 업무지역으로의 접근성이 좋아서 투자로써 접근해도 좋을것 같음. 단지 타 지역의 앞마당을 더 늘리고 비교 평가를 진행해서 최종 판단이 필요할것으로 생각함.

✅ 작성하면서 느낀점 : 객관적인 기준에 따라서 분석을 해보면서 주관적인 판단으로만 진행한다면 발생할 리스크를 보정해주는 방법이라서 효율적인 분석방법이라고 생각함. 다른 지역과 비교하면서 추가적인 분석을 통해 투자 결정을 하는 것이 꼭 필요하다고 생각됨