아파트분석

[열반스쿨 기초반 87기_9개 앞마당 만들고 2채 이상 투자할 조_짱형] 노원구 상계동 포레나노원 아파트 수익률 분석 보고서

25.06.24

 

아파트명

 

상계동 포레나노원

 

위치(지도)

7호선 마들역에서 도보 6분, 550m

4호선 노원역에서 도보 11분, 780m

7호선 노원역에서 도보 13분, 870m 

 

입지평가

 

1. 직장

 

노원구 종사자수 13.3만 명 → 노원구는 Bed Town

시군구등급종사자수사업체수
노원구B133,39837,909

 

2. 교통

  

강남 58분 / 여의도 1시간 / 시청 46분

주요 업무 지구까지 1시간 내로 접근 가능. 

 

3.학군

 

인근 중학교 상경중 85%, 청원중 83%, 은곡중 77%

*중계학원가 인근 2개 중학교만 학업성취도 90% 이상임 : 상명중 90%, 을지중 92%

 

4. 환경

대형마트 : 하나로마트 상계점 1개

백화점 : 롯데백화점 노원점 1개

종합병원 : 노원자생한방병원 1개

-기타 편의점, 작은 마트(GS더프레시), 상계중앙시장 등이 위치하고 있어 단지 인근에서 필요한 생활은 얼마든지 가능해 보임. 

- 택지여서 그런지 유흥/유해 시설은 없음

- 아파트 단지 사이에 크고 작은 공원, 도서관, 초중고등학교가 위치하고 있어 주거지로서 환경은 잘 세팅됨

 

 

5. 공급

 

  25년~27년 (3년 간) 공급 zero, 가구 수 적정 수요 2,440

 => 향후 3년 간 공급 부족으로 전세난과 함께 전세가 상승 예상됨. 

주변 강북구, 도봉구 공급 물량 또한 부족하고, 서울 전체 공급 물량도 부족한 상황이기에 노원구에서 다른 구로 이동할 가능성 희박. 노원구 주변 경기도 - 남양주시, 구리시 공급 물량 또한 부족하기에 영향 없음.  

 

[노원구 공급 물량 : 2023~2027]

  - 2023년 1,163가구 공급

  - 2024~2026년 no 공급

  - 2027년 2,264가구 공급 예정 (재건축, 리모델링)

[강북구 공급 물량]

- 적정 수요 : 1,403

- 2025~2027년 공급 부족

[도봉구 공급 물량]

- 적정 수요 : 약 400

- 2025~2027년 공급 부족

[서울 전체 공급 물량]

- 적정 수요 : 46,640

- 2025~2027년 적정 수요에 많이 못 미치는 공급량 (공급 부족)

[경기 남양주시, 구리시 공급 물량]

- 남양주시 공급 부족

- 구리시 2026년 적정 수요 대비 공급량 많으나 절대적인 수치가 크지 않기에 주변에 영향을 미칠 정도는 아님.

 

 

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

  • 2020년 11월 25일 입주 (상계주공8단지 재건축)

현장사진

 

투자 결론 (각 항목별 평가)

 

1) 저평가 : 전고 대비 30% 하락한 가격으로 20년 11월 입주 후 현재 매매 최저가. 저평가 됨.

2) 환금성 : 매매/전세 거래가 꾸준히 유지, 수요가 분명히 있기에 환금성 有

3) 수익률 : 저점 매수 시 21%의 수익율 가능하므로, 수익율 有

4) 원금보존 : 현재 매매가는 전고 대비 낮은 상황이므로 원금 손실 우려 없음. 

5) 리스크 대비: 향후 3년 간 공급 물량 없기에 역전세 위험 없음.

 

나의 투자 결론

 : 노원구 내 거의 유일한 신축 단지로 7호선, 4호선 역세권이면서 균질한 택지이고, 초품아(1,2단지 사이에 초등학교 위치 : 상곡초)로 사람들이 선호하는 단지라고 생각됨. 실제로 매매/전세 거래가 꾸준히 계속되고 있음. (전세가 매매보다 많지만..) 

 : 현재 전고 대비 30% 저렴한 가격으로 재건축/입주 후 최저 가격을 형성하고 있기에 싼 가격임은 확실. 다만 전세가율이 높지 않기에(59%) 투자금이 3억으로 많은 상황. 3억으로 더 가치 있는 단지/매물을 더 찾아서 비교 평가 후 투자 결정하는 것이 필요해 보임. 

 

✅ 작성하면서 느낀 점 : 

  잘 모르는 지역이라 직접 임장 가서 보지 않고 검색한 내용 만으로 결론을 내기에 한계가 있음. 꼭 가보는 것 필요! 

  4,7호선 라인으로 강남과 살짝 더 가까운 거리인 중계, 상계, 노원역 인근 구축 아파트와 2억 정도 가격 차이가 있어,

  이 정도 위치에서는 교통보다 신축의 힘이 쎄다는 걸 느낌. 거의 유일한 신축 단지여서 더 그런 듯.

  전세가율이 상승해서 투자금이 2억 미만으로 내려간다면 투자할만할 듯.

 


댓글


블랙달리
25. 06. 24. 07:43

조장님!! 이렇게 정성스럽게 과제 너무 잘 해주셨네요!!! 이렇게 하나 하나 쌓여서 꼭 목표 이루실거에요!