✅아파트명
상계동 포레나노원
✅위치(지도)
7호선 마들역에서 도보 6분, 550m
4호선 노원역에서 도보 11분, 780m
7호선 노원역에서 도보 13분, 870m
✅입지평가
1. 직장
노원구 종사자수 13.3만 명 → 노원구는 Bed Town
| 시군구 | 등급 | 종사자수 | 사업체수 |
| 노원구 | B | 133,398 | 37,909 |
2. 교통
강남 58분 / 여의도 1시간 / 시청 46분
주요 업무 지구까지 1시간 내로 접근 가능.
3.학군
인근 중학교 상경중 85%, 청원중 83%, 은곡중 77%
*중계학원가 인근 2개 중학교만 학업성취도 90% 이상임 : 상명중 90%, 을지중 92%
4. 환경
대형마트 : 하나로마트 상계점 1개
백화점 : 롯데백화점 노원점 1개
종합병원 : 노원자생한방병원 1개
-기타 편의점, 작은 마트(GS더프레시), 상계중앙시장 등이 위치하고 있어 단지 인근에서 필요한 생활은 얼마든지 가능해 보임.
- 택지여서 그런지 유흥/유해 시설은 없음
- 아파트 단지 사이에 크고 작은 공원, 도서관, 초중고등학교가 위치하고 있어 주거지로서 환경은 잘 세팅됨
5. 공급
25년~27년 (3년 간) 공급 zero, 가구 수 적정 수요 2,440
=> 향후 3년 간 공급 부족으로 전세난과 함께 전세가 상승 예상됨.
주변 강북구, 도봉구 공급 물량 또한 부족하고, 서울 전체 공급 물량도 부족한 상황이기에 노원구에서 다른 구로 이동할 가능성 희박. 노원구 주변 경기도 - 남양주시, 구리시 공급 물량 또한 부족하기에 영향 없음.
[노원구 공급 물량 : 2023~2027]
- 2023년 1,163가구 공급
- 2024~2026년 no 공급
- 2027년 2,264가구 공급 예정 (재건축, 리모델링)
[강북구 공급 물량]
- 적정 수요 : 1,403
- 2025~2027년 공급 부족
[도봉구 공급 물량]
- 적정 수요 : 약 400
- 2025~2027년 공급 부족
[서울 전체 공급 물량]
- 적정 수요 : 46,640
- 2025~2027년 적정 수요에 많이 못 미치는 공급량 (공급 부족)
[경기 남양주시, 구리시 공급 물량]
- 남양주시 공급 부족
- 구리시 2026년 적정 수요 대비 공급량 많으나 절대적인 수치가 크지 않기에 주변에 영향을 미칠 정도는 아님.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
- 2020년 11월 25일 입주 (상계주공8단지 재건축)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고 대비 30% 하락한 가격으로 20년 11월 입주 후 현재 매매 최저가. 저평가 됨.
2) 환금성 : 매매/전세 거래가 꾸준히 유지, 수요가 분명히 있기에 환금성 有
3) 수익률 : 저점 매수 시 21%의 수익율 가능하므로, 수익율 有
4) 원금보존 : 현재 매매가는 전고 대비 낮은 상황이므로 원금 손실 우려 없음.
5) 리스크 대비: 향후 3년 간 공급 물량 없기에 역전세 위험 없음.
나의 투자 결론
: 노원구 내 거의 유일한 신축 단지로 7호선, 4호선 역세권이면서 균질한 택지이고, 초품아(1,2단지 사이에 초등학교 위치 : 상곡초)로 사람들이 선호하는 단지라고 생각됨. 실제로 매매/전세 거래가 꾸준히 계속되고 있음. (전세가 매매보다 많지만..)
: 현재 전고 대비 30% 저렴한 가격으로 재건축/입주 후 최저 가격을 형성하고 있기에 싼 가격임은 확실. 다만 전세가율이 높지 않기에(59%) 투자금이 3억으로 많은 상황. 3억으로 더 가치 있는 단지/매물을 더 찾아서 비교 평가 후 투자 결정하는 것이 필요해 보임.
✅ 작성하면서 느낀 점 :
잘 모르는 지역이라 직접 임장 가서 보지 않고 검색한 내용 만으로 결론을 내기에 한계가 있음. 꼭 가보는 것 필요!
4,7호선 라인으로 강남과 살짝 더 가까운 거리인 중계, 상계, 노원역 인근 구축 아파트와 2억 정도 가격 차이가 있어,
이 정도 위치에서는 교통보다 신축의 힘이 쎄다는 걸 느낌. 거의 유일한 신축 단지여서 더 그런 듯.
전세가율이 상승해서 투자금이 2억 미만으로 내려간다면 투자할만할 듯.
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