안양시 동안구 ) 향촌 롯데 수익률 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

향촌 롯데 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : B   

> 안양시 동안구 종사자수 181,783명 

2. 교통 : A  (강남까지 지하철 1시간이내)

> 강남 50분 / 여의도 57분 / 판교42분 / 광화문 70분

3.학군 : A (중학교 학업성취도 90% 3개 이상/ 지역내 선호) 

배정초 : 평촌초 (고학년으로 갈수록 학생 수 증가/ 학군좋은 중학교 가기위한 전학으로 사료됨)

배정중 : 평촌중 학업성취도 92% / 특목고진학률 8.5%

4. 환경 : A (반경 1km이내 백화점 1개 이상)

롯데백화점 1

대형마트3 (이마트,홈플러스,뉴코아킴스클럽)

한림대병원1

5. 공급 :  A (향후 3년간 입주예정물량)

연평균   1554 (= 25~27년 3년간 입주예정=4662 / 3년)

적정수요 1646 (=인구수×0.5%=동안구 인구수 329,258명×0.5%)

>공급보다 수요가 큰 상태로 양호함

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 (O)

 : 전고점 대비 -9% /전저점대비 18%

   아직은 저평가되어있으나 매매가가 어느정도 회복하고 있는 상태로 보여짐

   >BUT, 주변 시세 비슷한 단지 비교평가 필요

2) 환금성(O) 

: 530세대 아파트 / 초중고 도보가능 , 학원가 인접으로 수요가 꾸준한 것으로 보임

                 주변에서 매매가 제일 높은 단지로 환금성은 높음

3) 수익률 (O) 

=(매도금액-매수금액)/투자금*100%

=(22.3억-12.7억)/6억*100%

= (9.3/6)*100% = 155%  / 연간 15.5%

현재 전세가 6.7억 / 매매가 12.7억 / 투자금 6억

10년 뒤 전세가 2배 가정 > 13.4억 

              전세가율60%  > 22.3억

4) 원금보존 : 전세가율 53%로 수도권 적정 전세가율60%보다 낮아 투자금이 많이 들어가나

                    입지평가 A항목(교통,학군,환경,공급)과 실거주 수요가 꾸준한 지역으로 원금은 잃지 않을것이라 판단됨

5) 리스크 대비: 

25년 4~6월까지 과천주공8,9단지 재건축 이주로 25년 초반보다 전세가 증가 및 전세매물이 줄어들고 있는 것이 보임

25년 투자한다면 2년 뒤 27년 2700세대 공급으로  역전세 대비하여 전세금의 10%(6.7천)을 마련해두어야 할듯함

나의 투자 결론 : 저환수원 모두 좋고 대장아파트로 가치는 있으나, 

                       리스크대비에 필요한 자금 마련이 어려울듯하며, 같은 투자금이라면 다른 곳도 

                       투자할 수 있는 곳이 많을 것 같아 비교평가 대상을 더 늘리는 작업이 필요함

✅ 작성하면서 느낀점 : 

인근에 거주하면서도 가격이 높은 단지들은 살펴보지 않았었는데, 지역사람들이 어떤 아파트를 선호하는지 확인할 수 있었고, 투자금에 맞는 것만 보는 것이 아닌 투자자의 관점에서 저환수원리를 비교하여 투자해야겠다고 느낌 

“처음 공부하는 사람들은 투자금에 관심을 가집니다. 

더 중요한 것은 가치있는 아파트를 저렴하게 사는것입니다”