반포동 반포 자이아파트 수익률 분석 보고서 [열기 87기 53조 Cherry2]

✅아파트명

반포 자이 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 

-서초구 종사자 수 : 487,976명 (S)

2. 교통

강남역 15분 / 시청역 39분 / 여의도역 31분 (S)

3.학군

1.서운 중학교 95.5% (서초동) 

2.원촌 중학교 94.1% (반포동) 

4. 환경 

신세계 백화점 강남점 (자차 5분 / 도보 17분)

뉴코아 아울렛 강남점 (자차 2분 / 도보 12분)

가톨릭대학교 서울성모병원

=> A

5. 공급

25년 6월 <메이플 자이> 3,307세대

25년 11월 <래미안 원페를라> 1,097세대 (반경 2.9km / 이수역,내방역 근접)

27년 11월 <디에이치클래스트> 5,007세대 (반경 2.3km /구반포역 앞)

*서초구 인구 수 : 407,516 만명 (적정 수요 : 1년 2,037명 / 3년 6,111명) => B

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

인근에 신축아파트가 많이 생겨 20년도 때 지어진 신축 느낌은 아니지만, 연식에 비해 너무 훌륭한 외관이었다. 단지 내 조경도 잘되어있었고 , 입지 뿐만 아니라 진짜 단지 내 “초품아” (중학교도) 가 너무 큰 장점인 아파트인것 같다. 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 가치, 가격 모두 저평가 X

2) 환금성 : O (입지 독점성 O, 300세대 이상 / 저층,탑층 X)

3) 수익률 : 21-22년도 전고점에 매수했어도, 현재가 대비 수익률 37% 

4) 원금보존 : 현재 전세가율 32%로 낮은편 

매매가격이 빠르게 상승, 전세가는 오르락 내리락 하는 중. 6월 맞은편 메이플자이 입주 시 대량 공급은 아니라하더라도 전세가 현재보다 떨어질 가능성 있어보임. 전세금 상승분 수익은 기대하기 힘들어보임

5) 리스크 대비: 

폭이 크지않지만 역전세 가능성도 있어보임

나의 투자 결론 : 

2개역이 거의 집 바로 앞에 있는 초역세권에 초,중품아, 환경도 매우 좋은 입지독점성 및 학군이 우수한 지역이라 충분한 갭투자금 있다면 매수 고려해봐도 좋을것 같으나 현재 매매가 급격하게 오르고있고 전세가율 낮아 리스크 있을것으로 판단되어 장기적인 관점이 아니면 투자하기에 적절치 않아보임 + 주변 단지 비교평가 해볼것

✅ 작성하면서 느낀점 : 

너바나님의 저환수원리 강의만 들었을때보다는 주우이님의 수익률 강의를 듣고 난 후 작성하기에 더 수월했지만, 처음 작성하는거라 생각보다 오래걸리고 어려웠다. 무엇보다 투자 결론을 내야하는 것이 중요하다고 했는데 지금 내판단이 맞는가?에 대해 아직 아리송한 부분이 있어, 강의 복습하고 여러 단지들 비교평가 해보는 시간을 가져야겠다.