✅아파트명
동대구 우방아이유쉘
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
대구 동구 (등급 B)
직장종사자수 126452명
사업체수 36892개
2. 교통
동대구역 : 도보 19분 / 자차 3분 / 버스 12분
범어역 : 자차 8분 / 버스 23분
반월당역 : 자차 12분 / 버스 22분
어느 중심가로 가든 자차 10분내외로 갈 수 있음!
3.학군
신암중 66%
아양중 74%
청구중 87%
대구중앙중 86%
이안D와 동일한 학군
특목고 진학 비율이 가장 높은 곳은 대구중앙중
신암/아양은 동구고 청구/중앙은 수성구라 거리는 비슷해도 학업성취도가 차이난다.
아파트가 동구에 위치하니 동구쪽에 배정될 확률이 높으려나..
가장 가까운 동대구초등학교의 경우 고학년으로 갈수록 학생수가 감소함.
바로 밑이 범어가 있으니 미리 전학을 가는 경우가 있는 게 아닐까?
동대구초 : 도보 6분 (횡단보도 2번)
초등학교와 인접하지만 학군을 보기엔 애매하다.
초등학교가 가까우니 좋다, 까지는 되어도 동대구초를 가기위해 여기에 이사 올 일은 없지..
등급 C
4. 환경
대구 파티마 병원 : 자차 3분 / 도보 15분
신세계백화점 : 자차 7분(2.3km) / 버스 12분
이마트 현대시티아울렛이 아래쪽에 있으나 2km대 거리에 있어 반경에 포함되지 않음
백화점 1개 이상 - A등급
But 아파트 주변 상권은 상당히 미흡히다. 내가 여기 살면서 급히 대파 한 단 사러 나온다? 그러면 갈만한 곳이 없음
작은 마트가 정문에 있긴한데 누릴만한 상권인프라가 잘 조성되어있다고 보긴 어려워보임
5. 공급
힐스테이트동대구센트럴(주상복합) 2026년 4월 481세대
e편한세상동대구역센텀스퀘어 2025년 11월 322세대
더팰리스트데시앙 2025년 10월 418세대
총 1221세대
1000세대가 넘게 들어오지만 향후 3년간의 입주물량도 적다가 없어지며 수요량의 절반 수치
S등급
But 1200세대 가량의 물량은 가격에 영향은 미칠 것이기에 장기간으론 좋은 시장이나 방심할 수 없음
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
전세가율이 고점때도 저점때도 60%대였다.
저점에 매수해도 수익률은 64%로 지방에서 최소 매도 기준인 수익률 100%에 미치지 못한다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점보다 낮은 가격으로 형성되어 있지만 주변 단지와 비교했을 때 저평가 되어있다고 보기엔 어려움.
2) 환금성 : 2020년식 준신축 570세대 + 동대구역 인접 하여 선호도가 있어 환금성은 나쁘지 않아 보임.
다만 주변에 다른 신축들이 있어 가장 먼저 선호되기엔 어려움이 있어보인다.
3) 수익률 : 수익률은 저점에서 매수해도 64%로 낮은 편.
4) 원금보존 : 호갱노노 기준 전세가율이 평균 60%대. 22월 12월 (저점 시기 직전) 전세가율이 71%까지 오르긴 했으나 갭이 1억(34평 기준)으로 매매한다면 더 높은 전세가율이 나와야 투자할 수있음.
5) 리스크 대비: 동대구 근처에 다른 대단지 신축아파트(ex.이안D, 화성파크드림, 연식 비슷한 이안동대구 등)가 있고 300세대 이상의 단지들 공급 예정도 있어 안전하다고 보기는 어려움. (그래도 향후 3년간 공급량 자체는 수요보다 많이 낮다)
나의 투자 결론 : 현재 투자 대상으로 적합하지 않으나 관심을 끄지는 말 것
현재 수익과 가치대비 투자금이 높아 투자 대상으로는 적합하지 않지만, 향후 전세가율이 올라왔을 때를 대비해 완전히 관심밖에 두지는 말아야겠다고 생각합니다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
가장 먼저 보고서를 작성했던 이안D를 기준으로 잡고, 첫 임장 당시 여긴 별론데… 라고 생각했던 단지 중 하나로 두번째 보고서 대상을 잡았습니다.
동대구역세권에 있고 종합병원, 백화점과 인접해있지만 실거주측면에서 가까운 상가 인프라를 살펴보았을 땐 다소 빈약하다는 느낌을 받았었습니다. 지도에선 볼 수 없는 부분을 임장을 통해 알았기에 임장의 중요성도 한 번 더 느꼈습니다. 지방은 평균이상의 단지를 투자해야 한다고 배웠는데 이 곳은 평균에 가깝고 ‘평균이상’은 아니라는 걸 임장과 보고서 작성을 합치고 나니 좀 더 판단이 설 수 있었습니다.
먼저 작성했던 이안D는 동대구역세권의 대장아파트로서, 해당 아파트는 대장 아파트와 비교했을 때 어떤 부분이 부족하고, 그 부분을 고려하고서라도 투자대상을 볼 수 있는지를 생각해보는 경험을 할 수 있었습니다.
<잊지 말아야할 부분>
끊임없이 비교하기.
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