✅아파트명
동대구더센트로데시앙
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
대구 동구 (등급 B)
직장종사자수 126452명
사업체수 36892개
2. 교통
동대구역 : 자차 3분
범어역 : 자차 8분
반월당역 : 자차 9분
어느 중심가로 가든 자차 10분내외로 갈 수 있음!
3.학군
신암중 66%
아양중 74%
청구중 87%
대구중앙중 86%
특목고 진학 비율이 가장 높은 곳은 대구중앙중
신암/아양은 동구고 청구/중앙은 수성구라 거리는 비슷해도 학업성취도가 차이난다.
아파트가 동구에 위치하니 동구쪽에 배정될 확률이 높으려나..
동신초등학교 : 도보 2분
초등학교와 매우 인접. But 학군은 애매.
등급 C
4. 환경
대구 파티마 병원 : 자차 5분
신세계백화점 : 자차 5분
모두 1km 반경 밖에 있으나 자차로 5분만에 갈 수 있음.
아파트 주변 상권은 신암청아람을 지나가야 제대로 된 상권이 나온다. 그리고 그 상권으로 가려면 신아람을 통과해서 내리막인데 집으로 돌아갈때 오르막 지옥 일듯하다…
5. 공급
힐스테이트동대구센트럴(주상복합) 2026년 4월 481세대
e편한세상동대구역센텀스퀘어 2025년 11월 322세대
더팰리스트데시앙 2025년 10월 418세대
총 1221세대
1000세대가 넘게 들어오지만 향후 3년간의 입주물량도 적다가 없어지며 수요량의 절반 수치
S등급
But 1200세대 가량의 물량은 가격에 영향은 미칠 것이기에 장기간으론 좋은 시장이나 방심할 수 없음
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
수익률을 계산해도 아실 그래프를 봐도 잘 모르겠다…
데시앙에 대한 선호도는 있는듯한데 신축이라 그런지 지표를 잡을 수 있는 부분이 미흡함
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 지금 매매가가 처음과 거의 동일하다. 먼저 작성한 아이유쉘 보다는 1억 비싸고, 이안D 보다는 1억이 더 싸다. 아이유쉘보다 좋은 점은 연식과 세대수, 이안D보다 부족한 점은 입지독점성이다. 더 좋은 단지와 더 낮은 단지를 사이에 두고 봤을 때 정말 딱 그 사이에 있어서… 저평가 되어있다고 보기엔 어려워 보임.
2) 환금성 : 500세대 이상에 23년 신축이고 아파트 브랜드에 대한 선호도도 있음. 구축이지만 여러 대단지(신암청아람, 신천자이 등)가 모여있어 균질성도 좋다. 전반적으로 환금성 괜찮아보이는데… 거래량은 적다 하락장이라 그런걸까?
3) 수익률 : 수익률은 저점에서 매수해도 14%로 매우 낮은 편.
4) 원금보존 : 호갱노노 기준 전세가율이 평균 53%. 현재 전세가율이 57%로 가장 높다. 신축이고 선호도가 있어 반토막은 나지 않을 듯하지만, 역시 전세가율은 높지않아 원금보존성이 높다고 보기엔 힘든 거 같다.
5) 리스크 대비: 반경내 아파트 중엔 가장 신축이라 환금성은 있지만 거래량이 낮았고.. 리스크가 있다고 하기에도 없다고 하기에도 애매한듯함
나의 투자 결론 : 현재 투자 대상으로 적합하지 않으나 관심을 끄지는 말 것
✅ 작성하면서 느낀점 :
신천역 부근에서는 가장 선호도가 높은 아파트인듯하여 세번째 보고서 대상으로 잡았습니다.
단지 내부만 봤을 땐, 와 여기 살고싶다 조경 장난아니다~ 라는 생각을 했던 곳입니다. 하지만 그건 아파트 내부의 모습이 그런 것이지, 주변의 입지요소를 따졌을 때나 편의시설 거리를 따졌을 땐 다소 아쉬운 부분들이 많았던 곳이었습니다. 그리고 균질성이 높은 곳엔 상권이 잘 구성되어있다는 것도 느꼈습니다. (그런데 데시앙에서 구축 아파트 상권+대로변으로 가는 길이 경사도가 심해서.. 이걸 같이 보는게 맞을까 하는 생각도 ㅠㅠ)
주변의 입지요소를 배제하고 아파트 내부만 보고 판단해서는 안된다는 생각을 들게 한 아파트였습니다.
<잊지 말아야할 부분>
나무가 아닌 숲을 보기 (단지 내부에 갇혀있지말고 시장과 주변 입지 요소 잘 살펴보기)
댓글
