인천 부평구 삼산타운주공 7단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 87기 73조 여유 yeoyu]

✅아파트명

삼산타운주공 7단지 아파트 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

부평구 종사자수  166,781명

2. 교통

 7호선 굴포천역까지 도보 10분

강남 1시간 10분 / 여의도 1시간 / 시청 32분 

3.학군

삼산중 85%, 진산중 86%(부평4위), 구산중 89%(부평2위)

4. 환경

롯데마트 1km 이내 /  현대백화점 중동점 3km

종합병원(부평세림병원) 2km 이내 / 순천향대학교 부천병원 3.4km

5. 공급

   1) 부평구 공급

두산위브더센트럴부평 2028.04 / 500세대

산곡동 해링턴스퀘어산곡역 2028.06 / 2475세대

 2) 계양구 공급 (부평구과 계양구 인접)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 삼산타운7단지주공 32평 현재 매매 6.5억, 전세 4.2억

5년 내 고점 매입시: 2021년 6월 매매 7.85억 전세 4.8억

5년 내 저점 매입시: 2022년 12월 매매 5.2억 전세 3.0억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 비교대상없어서 평가불가, 같은 구 내의 아파트와 비교했을 때 연식대비 매매가 높음

2) 환금성 : 300세대 이상 아파트, 저층/탑층 아님

3) 수익률 :

투자금 2억3천

100% 수익률(연평균 10%)위해선 10년동안 2.3억만큼 올라줘야 

“6.5억 + 2.3억 = 8.8억”

현재가격이 고점가격보다 저렴하지만 고점을 넘어설 수 있을지 예측 불가. 주변 입주물량으로 비관적 전망

4) 원금보존 : 

산곡역 주변으로 개발예정구역이 많으므로 입지독점성 없음, 공급물량 대비필요, 전세가율 65%

5) 리스크 대비: 

28년도에 적정을 넘어서는 입주물량과 부평구와 가까운 계양구에도 27년까지 6000세대가 넘는 공급물량이 있기때문에 역전세를 피할 수 없다고 판단됨. 역전세뿐만아니라 매매가 하락의 위험이 있음.

나의 투자 결론 : 

공급물량에 따라 전세가 및 매매가가 크게 하락할 수 있다고 판담됨, 강남접근성이 편한 7호선과 학원가가 많은 상권, 그리고 부평구 내 높은 성취도율의 학군이 있지만 인근에 더 좋은 학군을 소유한 부천이 있다. 리스크대비요소가 많은 것으로 판단되어 여유자금이 충분치 않은 현재는 투자안하는 걸로 결론.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

직접 분임을 가서 봤을 때는 삼산타운7단지를 정말 매수하고싶다는 생각을 했는데,

보고서를 정리하며 저환수원리로 분석하고 나니, 아직은 매수하면 안될 때라는 것을 깨달았다.

막연한 느낌만으로 매수결정을 하는 것은 정말 어리석은 일이라는 걸 깨달았고, 비교군을 위해서 더 많은 지역을 앞마당으로 만드는 게 필수라는 생각이 들었다.

이번엔 간단하게 보고서를 작성했지만 내가 보고 느낀 것, 그리고 사진으로 남긴것들을 기준에 맞게 잘 작성해놓으면 투자생활에 큰 도움이 될 것 같다.