*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
의정부역 센트럴자이 위브캐슬 1단지 (22년 7월 입주 4년차, 2473세대)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : B등급
*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
(경기) 의정부시 등급 B
종사자수 134,826 / 사업체수 40,864
의정부 인구 461,646
위치상 - 2역세권 이나, 15분 정도 걸어 가야한다는 점.
근방 버스정류장이 1개 있지만, 단지를 가르지르고 갈 수없기에 둘러가서 타야한다는점.
버스는, 도봉~노원~수유까지 갈 수 있다.
수도권은 지하철을 이용하는게 편하지만, 직통버스 등은 상당히 부족한 부분이 보인다.
-반경 400m 도로 하나기준으로 뒷편에는 아직 노후화된 건물과 구식 모텔들이 줄지어 있다.
의정부 평균 소득: 3,810만원 → 그중 의정부동 연봉이 가장 높은편 4,160원
2. 교통 : C등급
3.학군 : C등급
의정부내 중학교 학업성취도 73.3% (85%이하)
2.5km 내 동암중학교 학업성취도 79.10% + 진학률 4.50%
학업성취도는 낮으나, 진학률 높은편→ 상위/하위권 격차 큼
1.1km 내 발곡중학교 학업성취도 72.8% + 진학률 1% = C
4. 환경 : A등급
반경 1km 이내 신세계백화점 +푸드마켓 입점
반경 1.1km 이내 롯데마트 장암점
5. 공급
적정 수요대비 공급물량 수준 : A등급
하지만, 26년 이후 부터 신축 아파트 공급량 6천+분양예정 세대 2천이상 = 7천명..?!
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
✅현장사진 : 신축이라 깨끗하며, 단지라인 주변으로 잘해놓은 조경과 입주민 산책로, 중랑천 산책로까지 갖춰져 있다.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
직장 B, 교통 C (단지내 2역세권), 학군 C, 환경 A, 공급 A
1) 저평가 : 1개만으로 판별 불가 및 의정부동 동일조건, 분양 가격대 비슷한 더샾 링크시티 입주후 비교가능
근방 랜드마크 탑석 센자 있지만, 아직 7호선 완공x 로 경전철 송산역, 탑석역 이용하여 회룡역 가야하는 부분 및 환경 고려했을때는 의센자의 입지가 더 좋다고 판단.
현재 신축으로 고평가 또는 앞으로 의정부의 평단가 세우는 대장아파트 로 판단..
24년 5월부터 전세보다 매매량 급증하나, 전용59 활발 / 1394세대 (전용 84 270세대밖에 안됨.)
2) 환금성 : 300세대 이상/ 저층 탑층 아님.
3) 수익률 : 투자금 32700. 100% 수익률(10%)햇을 때 110.400 현재 최고점(9.2) 보다 16.7% 낮은수익
10년동안 7.7억+3.3억 =11억 올라줘야 현재 고점과 가격 동일..
경기외곽 지역 고려햇을때 투자금 3.3억으로 절대 싸게 매입하는건 아니며, 의정부의 입지가 커질 때까지 시간필요..
(예정 호재 GTX-C 아직미정…. / 7호선탑석역 (공사중) )
4) 원금보존 : 적정 전세가율 70% 미만 기준충족 불가
5) 리스크 대비: 역전세 대응→ 저점 전세가와 현재가 동일로 공급과다로 인한 역전세가 아니라면 전세금리스크는 없어보임.
나의 투자 결론 : 투자금 3억이라면, 경기외곽 지역 투자 X
✅ 작성하면서 느낀점 :
의센자의 경우, 의정부 내에서 입지를 잘 가지고 있다는 생각이 들었다.
의정부는 40-50의 연령대가 많고, 그뒤를 추격하는 30대의 자녀가 있는 입장에서 최적의 아파트라 생각한다.
2개의 역세권을 갖고있고, 2천세대가 넘는 단지로 단지 규격도 일정하며 2단지는 정 남향이고, 1단지는 전부 남향 방향으로 바라보고 있는 동일한 배치도 맘에든다.
환경은, 의정부메인 “로데오거리” 시내상권과 가까우며, 주민센터, 신세계백화점, 롯데마트와도 1km 도보로도 이용가능하다.
또 중랑천과 아파트 쪽문과 연결되어 중랑천을 이용시 가로질러 학원가가 많은 장암동도 20분 내외로 갈 수 있다.
대형병원은 없지만, 입구에서 5분거리로 정형외과, 내과 등 신축 병원이 자리잡고 있다.
바로 앞에 있는 경의초 덕에 아파트 입구라인에는 어린이 보호구역이 잘 되어있으며, 학급수도 6백명대로 많은 편이다.
발곡중의 경우 도보로 이용가능하지만, 버스로 20분거리인 동암중학교는 진학률 무려 4%대로 나름 의정부에 특목고 진학률을 높여주고 있어 학부모의 입장에선 관심이 가질 수 밖에 없다.
바로 앞에 위치한 경의초등학교는 학급수도 600대로 많은 편이다.
다만 학원가는 부족한편이고, 아쉬운점은 의정부역으로 가는 도보 균열이 안좋은 상황이다.
좁은 도보에 음식점에서 나온 쓰레기들과 지저분함은 보수가 필요하다.
2단지 앞쪽 상가들은 아직 노후되어 있고, 단지 앞 도보뒤 400m안으로 구식 모텔촌이 이어지는것은 아쉽다.
호재로는 GTX-C노선(수도권광역급행철도)이 정차하는 역근처다.
하지만, 아직 시작도 못햇으며.. 현재는 A노선도 28년 이후 될 예정으로 보여지며, 앞으로 10년은 더 걸릴듯하다..
이후 완공되면 의정부역에서 서울 삼성역까지 4정거장으로, 기존 74분 걸리던 것이 16분이면 이동이 가능해 강남 접근성이 좋아진다.
거주지의 첫 수익률 보고서를 작성하면서, 나도 모르게 갖고 있던 선입관을 깨닫게 되었다.
‘지방도시같은 의정부는 수도권보다 반영이 늦다’ 는 낮은 시선과 기대감 없는 의정부를 바라봤지만, 조사를 진행하면서그 생각이 점차 깨지기 시작했다.
의정부 내 가장 밀집된 의정부동 중심으로 살펴본 결과, ‘의역센트럴자이‘는 단순한 브랜드 효과가 아닌, 실제로 입지적으로도 꽤 괜찮은 요소들을 갖추고 있었다.
처음엔 ‘의정부에 말도 안되는 가격’ 이라 여겼지만, 입지 기준을 구체화 하고 분석해보니, 비록 투자 측면에서는 어려움이 있어도 지역내에서는 앞으로의 발전기대감의 가격이 섞인 충분히 의미있는 단지라는 점을 알게 되었다.
물론, 2027 입주예정인 더샵링크 아파트의 향후 시세변화를 지켜볼 수 있지만, 이번 보고서를 통해 얻은 것은
“지역에 대한 선입견” 을 걷어내고, 객관화된 “수익률 보고서” 로 투자하는 자세였다.
앞으로 임장이나 수익률보고서를 작성할 때, 내 기준점, 내생각이 반영되어 왜곡 될 수 있는 이미지에 기대기 보다는
객관적인 데이터와 내가아닌 거주자들의 입장, 열린시야로 바라보려 한다.
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