✅아파트명
대전 공작한양 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
대전 서구 종사자수 198,272
2. 교통
대전시청
3.학군
문정중 81%. 탄방중 85%, 삼천중 92%
4. 환경
갤러리아 타임월드, 롯데 백화점 대전점, 이마트, 이마트 트레이더스, 을지대학 병원
5. 공급
둔산자이 아이파크 2025.03 / 1974세대
둔산엘리프 더 센트럴 2027.10 / 864세대
6. 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
[월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 |
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한양공작 (1992/1074/31평형) | ||||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
시기 | 2021년 10월 | 2025년 1월 | 2025년 6월 | |
매매가 | 65,000 | 40,000 | 42,000 | |
전세가 | 47,000 | 21,000 | 28,000 | |
투자금 (전세가율) | 18000 (72%) | 19000 (53%) | 14000 (67%) | |
고점에 매수 시 수익률 | -128% | |||
고점 매수 시 순수익 | -23,000 | |||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 11% | |||
저점 매수시 순수익 | 2,000 | |||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 0 / 전고점 대비 -35%, 전저점 대비 5%
2) 환금성 : 0 / 1074세대이고 둔산동 학원가와 학군 좋은 중학교가 있어 수요는 있을 거 같음
3) 수익률 : 0 / 고점대비 아직 상승폭이 얼마 되지 않아 매매가 오를 가능성 있어 보임.
4) 원금보존 : 전세가율 67%
5) 리스크 대비 : 인근에 대단지 아파트 입주가 시작되고 있어 전세가 일시적으로 하락될 수 있음
나의 투자 결론 : 둔산동은 학원가 밀집지역으로 항상 매매수요가 많은 편이고 지하철과 병원, 백화점까지 접근성이 좋아 쉽게 가격이 떨어지지 않을 지역이다. 30년이상 된 아파트가 대부분이지만 입지가 좋아 꾸준한 수요가 있을 걸로 보인다. 비슷한 조건이지만 가격이 다 달라 잘 따져보고 결정해야 할 듯하다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 양식대로 다 따라했지만 마지막 결론 부분 저환수원리를 평가할 때 아직은 어떤 점을 보고 평가하고 결론지어야 하는지 잘 알 수가 없다. 저점대비 아직 가격이 많이 오르지 않은 아파트를 골라 양식대로 맞췄지만 비슷한 조건의 아파트와 가격이 왜 다른지부터 찾아봐야 리스크 관리가 될거 같다.
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