구로구 개봉한마을 아파트 수익률분석 보고서
✅아파트명
구로구 개봉한마을 아파트
✅위치(지도)
1호선 개봉역 역세권 단지이며
바로 아래로는 광명
위로는 양천구와 맞닿아있다.
안양천을 건너면 영등포구
여의도 접근성이 좋아보인다.
✅입지평가
1. 직장(2주차 자료 다운로드)
구로구는 종사자수 24만명이상으로 a등급
종사자수가 높은편이다.
2. 교통(카카오맵 길찾기)
강남역 47분(1회 환승)
여의도 27분(1회 환승)
가산 23분(1회환승)
일단 강남 1시간이내 가능!
여의도와 가산직장인이라면
구로구를 충분히 우선적으로
고려할만한 교통이다.
같은 1호선이지만 가산도 1회 환승해야 하는 아쉬움이있다.
3.학군
고척중 79% 경인중 76%
도보권 학원가는 없지만
목동 학원가와 가까운편
4. 환경
도보1km이내
아이파크몰 (코스트코)
구로성심병원(종합병원)
위로는 경인로 아래로는 1호선으로
단절감이 있지만
평지이고 아이파크몰이 주는 쾌적한 환경 느낌이 있었다.
5. 공급
서울시 자체 입주도 굉장히 적고 구로구도 입주가 거의 없다.
하지만 바로 밑에 인접지역인 광명에 입주가 한동안 많아서 리스크 대비가 필요하다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
가장 적은투자금으로 할수있었던 시기도 2억중반이 필요했다. 소액투자 기회를 주기는 어려워보임. 전저점에서 매수시 무난히 수익률200프로를 가져갈수있었다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 저점대비 1억정도 오른 상태이고 전고점 대비해서는 -15%이다. 수리비까지 고려한다면 싼 가격은 아닌거 같다.
2) 환금성 : 대단지, 중층이상 매물로 환금성은 좋은편이다.
3) 수익률 : 향후 수익률 200%생각해보면 해당 매물이 15억5천만원이 되어야하는데 전고점보다 150%높다.
투자금이 다소 많이 들어간다고 생각된다.
4) 원금보존 : 수리해서 전세가를 좀 더 높게 받을 수 있다면 적정전세가율까지는 희망회로로 가능해보인다.
5) 리스크 대비: 구로구에는 입주가 없으나 광명에 입주가 27년도에도 있으므로 2년 뒤 리스크 위험이 있다
→ 저X 환O 수△ 원O 리△
나의 투자 결론 :
저평가, 수익률, 리스크 측면에서 통과를 주기가 어려워 투자 우선순위로 보기는 어렵다.
단지의 입지요소는 충분히 장점이 있고
지역 내 선호도도 있기때문에
향후 전세가가 올라 투자기회를 줄 수 있는지는 지켜보고 싶다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
현장에서 받은 느낌들과는 달리 수익률보고서를 통해
하나하나 뜯어보니 단지를 더욱 객관적으로 바라볼 수 있었다.
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