문래자이 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 87기 1조 싸눅.싸바이.싸두억]

✅문래자이 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 / S급

영등포구 종사자수  433,237명

2. 교통 /A급

강남역 38분, 여의도역 15분, 시청역 30분

3.학군(중학교 학업성취수준) / C급

양화중 : 84% , 문래중 : 82% 

4. 환경 / A급

홈플러스 메가푸드, 타임스퀘어/신세계백화점, 영등포이마트  

한림대 한강성심병원, 김안과병원

5. 공급 / S급

                           2025                                                 2026                                             2027

• 영등포구 인구수 : 372,874명
• 2025~2027년 공급량 : 1,261세대
• 적정수요 : 372,874*0.005= 1,864세대/년(인구수 * 0.005=적정수요)

• 적정수요대비 -23%로 공급부족

   

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 매매가가 전고점대비 약- 10%정도 하락 되어있으므로 저평가는 아닌것같습니다. 

2) 환금성 :  1,302세대의 대단지에 2호선 문래역 바로 앞 위치하며, 강남.여의도.시청역이 40분이내 거리이고,

                  아파트 앞.뒤에 공원이 조성되어있고 근처 편의 시설도 잘 갖춰져있어  환금성좋다 판단됩니다

3) 수익률 : 5년내 매매가가 전저점대비 60%올라있고 , 현재 매매가는 전고점대비 -9%수준입니다. 

                전세가가 52%수준이어 투자금 비용이 커지는것에 비해 수익률 높지않은것 같아 투자하기보다는 앞마당을                 만들어 시기를 기다리겠습니다

4) 원금보존 : 현재 전세가율 52%로 서울평균 적정 전세가율인 60%에 미치지 못하므로 원금보존은 x

5) 리스크 대비: 향후 2년내 근처 총 722새대 공급으로 리스크대비는 가능할것같음

나의 투자 결론 : 

저환수원리를 통해 알아본결과 ,

문래자이는 저의 투자기준에는 적합하지 않습니다.

 주요 일자리와(A급지)의 교통이 40분이내이고,  직장종사자수도 S급지이며, 주변에 신세계백화점과 타임스퀘어가 있고, 김안과.한림대병원등이 위치해서 S급지이지만, 

현재 매매가가 전고점대비 -9%수준이고, 전세가율이 52%수준으로 서울 평균 전세가 기준 60%와 차이가 커 투자금이 많이 들어가(이금액대라면 2채정도에 나눠 투자하거나 좀더 좋은 급지 투자가 필요하다판단)  원금보존 부분에서도 제 기준에서는 적합하지 않았습니다.

대형평수대 (35/47/56평)로 이루어져 젊은 세대들이 쉽게 움직이긴 어렵다는 판단도 들었습니다.

(이 부분에서 환금성이 나쁜건지도 고민되었습니다ㅠ.ㅜ)

미숙하지만 저의 첫 임보로 저장해두고,

앞마당의 중요성을 알았으니 올해 3개정도의 앞마당을 만들어, 비교평가의 지표를 삼겠습니다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

앱을 활용하여, 입지평가 기준인 환경.학군.공급.교통.직장자료를 찾고,

아파트  수익률계산기를 활용해  임장보고서를 작성해보니 아파트 한채 투자하는데는 큰 돈과 에너지가 든다는걸 알았습니다.

꾸준한 임장을 통해서 앞마당을 차곡차곡 만들어나가고,

만들어진 앞마당을 비교평가해 투자하면 튜터님들이 말한대로 잃지않는 투자가 가능하다는 생각이 들었습니다.

좋은 아파트를(가치) 싸게(가격)사서  보유(시간)하는것이 수익 수익률을 높이는 방법이라는 것을 알았습니다.

임보가 1억 혹은 그 이상의 가치를 가진다는걸 알고보니 쉽게 쓰기가 어려웠습니다.

무신사도. 맥도날드도 부동산회사라는 말을 들었습니다.

좋은 입지는 결국 수익을 준다는 뜻이겠지요^^

(=땅의 가치의 힘!!!!)

저는 빌라.지방 아파트보다는 땅의 가치가 있는 수도권 아파트를 발견할 수 있는 눈을 키워 싼가격에 사서 기다리는

투자를 해야겠다는 생각이 들었습니다.

지금은 제대로 된 앞마당도 없고, 아파트 하나가지고 하는 절대적 저평가 보고서를 썼지만,

다음번에는 비교평가를 통해 상대적 저평가 아파트를 구별해내서 투자를 하겠습니다.

앱활용(아실.호갱노노.부동산지인.네이 부동산)부분이 부족하다보니 어려움을 겪었습니다.

복습과 실전반 공부를 통해 좀더 능숙하게 데이터를 활용하는 공부를하고, 

앱활용을 통해 자료를 잘 뽑아 한눈에 보이는 보를 작성하는것이 제 목표입니다!