✅아파트명
황금동 캐슬골드파크 (1단지 )
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
수성구 종사자수 140,216명 : B등급
2. 교통
반월당역 30분 / 대구은행역 18분/ 범어역 16분
3.학군
황금중 83%, 수성구치고는 낮은편 , 범4만3의 학원도 차로 이용가능하다.
4. 환경
홈플러스 600m, 그외 편의시설은 2km를 훌쩍넘어, 다소 불편할 수 있음
5. 공급 : 25년도 적정, 그 이후 적정수준에 못미치는 부족한 상황
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
아직도 싸다
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : O
현재 금액은 고점대비 -40프로. 대구에 폭탄같은 입주가 이어지며 전세가가 아주 낮아져있다. 하지만 최근 입주가 정리되면서 1년간 아주 미세하게나마 2억후반가격에서 3억초반으로 올라왔다.
2) 환금성 : O
구축단지이지만, 대단지이고 학군 중심지와는 살짝 벗어나있지만, 이용 가능함. 캐슬골드파크에서 가장 선호되는 1단지이고, 저층/탑층 피한 가격, 가장 선호하는 84타입으로 환금성 충족함.
3) 수익률 : O
현재 투자금1억8천정도 예상되며, 고점 8.4억에서 3.5억 빠져있다. 고점까지 오른다고 했을 때, 수익률 200%도 가능하다.
4) 원금보존 : △
현재 전세가 60%. 지방+구축인것 치고는 전세가율이 높지 않지만, 대구 선호지역이라고 생각하면 높은 편.
5) 리스크 대비: O
현재 시점에서 전세가가 더 떨어지기는 어려워보인다. 근 10년간의 안정적인 전세가보다도 회복을 하지 못했고, 하더라도 가격이 많이 싸진 상태여서 더 빠지기는 어렵다.
나의 투자 결론 : 현재는 투자금에 맞지 않기 때문에 실질적 투자대상으로 접근하기는 어렵지만, 투자가치는 충분하다. 전세가가 높아지고 있으니 지켜보다보면 아주 소액으로도 접근가능할 것 같으니 지켜보려고 한다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 25년도부터 입주가 적정수준으로 들어온다고 해서 금방 가격이 오르지는 않을까 노심초사했었는데 ,아직 대구시장이 차갑다는 생각이 들었고 전세가가 올라오고 있으니 조금 기다린다면 소액투자도 가능한 시장이 올수도 있을 것 같다. 봄이 되어가는중
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