아파트분석

수익률보고서(석관동 두산아파트)

  • 25.06.24

 

 

아파트명   석관동 두산 아파트

 

위치(지도)

 

 

 

입지평가

1. 직장

수도권서울성북구B111,00523,617

 

2. 교통  

   강남 43분 / 여의도 50분/ 시청역 38분

 

 

3.학군

석관중학교63.9%
남대문중학교56.6%
월곡중학교74.7%

 

 

4. 환경

도보 10분내 마트 1곳,  종합병원 없음

 

 

5. 공급

서울 성북구 삼선동창경궁롯데캐슬시그니처2027년 4월1,223세대
서울 성북구 장위동푸르지오라디우스파크2027년 3월1,637세대
서울 성북구 보문동보문센트럴아이파크2026년 9월199세대
  총 세대수3,059세대

 

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

                             [월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기
석관동 두산 (1998년식/ 1998세대/ 32평)
 고점(5년내)저점(5년내)현재
시기2022년1월2023년 1월2025년 6월
매매가97,00070,00079,350
전세가51,40040,82933,500
투자금
(전세가율)
45600
(53%)
29171
(58%)
45850
(42%)
고점에 매수 시 수익률-39%
고점 매수 시 순수익-17,650
저점에 매수 시 수익률 합계32%
저점 매수시 순수익9,350

현장사진

 

투자 결론 (각 항목별 평가)

 

1) 저평가 : 전고점 대비 18%이상 하락했고 전세가율이 50%이하이다

2) 환금성 :  

                  장점: 서울 주요 업무지구 1시간 이내 더블 역세권이라 교통이 좋음.  

                          중랑천을 가까이 두고 대형 레포츠 센터가 옆에 있어 운동하기 좋음.

                          단지내 동 간 거리가 있고, 평지여서 주민들 만족도가 높음.

                  단점: 학군이 좋지 않은 편이고 학원이 많지 않음.

                          종합병원이 근처에는 없음.

                          석계역 근처의 상권은 술집 등이 많아 깔끔하게 형성되진 않음.

                          1호선이 지상에 있어 건너편으로 이동할 때는 철로 아래로 내려가야 함.

 

3) 수익률 : 전고점을 회복한다면 1억 7,000정도 이지만 전세가가 42%여서  초기 투자금이 많은 편임.

4) 원금보존 :  교통 편리성 대비 다른 단지보다 싼 편이라 원금은 보존될 거 같음.

5) 리스크 대비: 공급이 많지 않고 역전세의 위험은 적어보임.

 

나의 투자 결론 : 교통과 단지내 거리. 평지임을 고려할 때 다른 단지에 비해 싼 편이지만, 주변 인프라가 부족하여 투자는 좀 더 숙고할 필요가 있음.

 

✅ 작성하면서 느낀점 :  단지내로 임장을 갔었는데도 기억을 더듬으며 양식에 맞게 쓰려니 진짜 어려움.

                                             기록해 놓지 않으면 금세 잊어버리니, 배운 대로 수익률 보고서를 꼭 작성해야 함.


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