봉천동 e편한세상 서울대입구 아파트 수익률 분석 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명 : e편한세상서울대입구

✅위치(지도)

봉천역에서 도보 13분 정도 위치에 있음

✅입지평가

1. 직장(B)

: 인구수에 비해 종사자 비율은 26%로 베드타운의 성격을 가짐

관악구 종사자수 128,417명 

2. 교통(S)

: 강남을 30분 이내로 갈 수 있고, 수도권의 모든 업무지구를 1시간 이내로 갈 수 있는 교통의 요지임(충분한 수요!)

강남 27분 / 시청 48분 / 여의도역 36분 (1번 환승) / 구로디지털단지역(27분) / 가산디지털단지역(31분) / 

디지털미디어시티역(39분) / 마곡역 (45분) / 판교역(43분)

3.학군(C)

: 관악구(82%~63%) 내에서 하위권의 중학교로, 학군을 위해 이사오는 수요는 없을 것으로 보임

 봉림중 66%

4. 환경(B/대형마트 1개)

: 1km 반경 내에 대형마트 1개가 있기는 하나, 도보로 이용하기에는 멀어 편의시설이 좋은 편은 아님

1km 반경 내에 종합병원이 하나 있기는 하나 규모가 크지는 않음

주변에는 생활상권이 있기는 하나 낡고 어수선한 느낌이 있음(봉천역 쪽 스타벅스 1개)

주변이 다 빌라고 단지가 하나뿐이라 균질성은 좋지 않음

교통이 그렇게 좋음에도 입지가 떨어지는 이유 중 하나가 환경이 좋지 않아서인 것 같음

 근처 대형마트 1개(킴스클럽/거리가 있어서 도보로 가기엔 어려움)

 근처 종합병원 1개(에이치플러스 양지병원/291병상)

5. 공급

  1. 관악구 공급 : 관악구 공급은 거의 없음(S)

  2. 인접지역 공급(동작구, 금천구, 영등포구) : 인접지역 공급도 거의 없음(S)

  3. 서울 공급 : 거의 없음(S)

  4. 수도권 공급(서울, 경기, 인천) : 수요량보다 부족함(A)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

전고점 매수 시(21년 12월), 현재 수익률 -28%이며 순수익은 -1억이다.

전저점 매수 시(22년 10월), 현재 수익률 72%이며 순수익은 2억3천만이다.

오히려 전고점일 때 전세가율이 70%라 원금보존이 가능할 것 같지만,

오히려 전세가율이 63%인 전저점이 안전한 투자인 동시에 수익도 낼 수 있는 타이밍인 것 같다.

전세가율보다 중요한 건 가격의 저평가인 것 같다. 

만약 현재시점 매수 시 수익률 200%가 되려면 10년 후 가격이 20억이 되어야 하는데

현재 가격의 2배가 되는 거라 쉽지 않아 보인다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가(△)

전고점 대비 -8%로 절대적 저평가에 해당되지는 않고,

상대적 저평가인지는 서울에 비교단지가 없어서 잘 모르겠다.

내 앞마당 중 하나인 평촌과 비교해보면, 평촌 대장인 더샵센트럴시티 전용59가 현재 10억5천인 걸 보니

관악구의 e편한세상서울대입구가 11억이면 상대적으로 e편한세상이 저평가 되어있는 것으로 보인다.

2) 환금성(O)

세대수, 저층, 나홀로 등 환금성이 떨어지는 조건에 해당하지 않고,

관악구 대장 단지라 수요가 많아 환금성은 문제 없을 것으로 보인다.

3) 수익률(X)

현재 시점에 투자 시 수익률 200%가 되려면 가격이 20억이 되어야 하는데

현재 가격의 2배가 되어야 해서 현실적으로 어려움이 있어보인다.(관악구 시세 10년간 상승률 104%)

4) 원금보존(X)

현재 전세가율이 56%라 서울 전세가율 기준이 60%를 미충족하여 매매가가 더 하락할 위험이 있어 원금보존 기준을 충족하지 않는다

5) 리스크 대비(O)

앞으로 관악구뿐만 아니라, 인접지역, 넓게 봤을 때 수도권 전체에 공급이 없어서 역전세 위험성은 없어 보인다.

나의 투자 결론 : 저환수원리 기준에서 환금성과 리스크 대비만 충족했고, 저평가는 애매하고, 수익률과 원금보존을 충족하지 못해서 현재는 투자할 수 없는 단지로 보인다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 강의에서 배운 저환수원리 기준으로 아파트 하나를 세세하게 분석하다보니 다른 단지들도 이렇게 분석하면 될 것 같고, 이 기준에 따라 투자하면 잃지 않는 투자를 할 수 있을 것 같다. 저환수원리 새기자!