대구 동구 신천동 동대구역센트럴시티자이아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 84조 꼼다]

✅아파트명

대구광역시 동구 신천동 동대구역센트럴시티자이

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

종사자수 : 13만명 / 대기업 9개 

울산과 종사자수는 2배 차인데, 대기업수는 크게 차이가 안난다. 

직장의 질이 울산에 비해 많이 떨어질 수 있겠다.

2. 교통

도심 (대구은행) : 10분

안심공업단지 : 30분

3.학군

동구 학업성취도 90% 이상 2개 / 85% 이상 3개

중소도시보다는 낫지만 대구안에서 학군지라고 할 순 없겠다.

청구중 86.7% / 1.6% (2명) 

사대부중, 동원중도 배정받음

4. 환경

  주변에 종합병원은 없지만 800m 거리에 신세계 백화점 위치 (꽤 선호하는 백화점)

 350m 거리에 현대시티아울

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 : 매매 6억 전세 3.5억 

전저점 : 매매 5억 전세 3억

전고점 : 매매 8.08억 전세 4억

현재 투지금 2.5억으로 안전마진 수익률 약 100% 안전하게 확보 가능

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 동구에서 가장 선호하는 단지 중 하나인데, 광역시 대장단지가 6억이면 싸긴 싸다

2) 환금성 : 중층으로 환금성 확보

3) 수익률 : 수익률 100프로 이상

4) 원금보존 : 전세가율이 좀 낮은 편이긴 하다. 58%. 전세가 좀 더 올라오면 좋겠다

5) 리스크 대비: 공급은 거의 끝남

나의 투자 결론 : NO. 전고 대비 분명히 저평가 단지지만, 비슷한 금액으로 동대구역에 더 선호도 좋은 단지가 낫지 않나란 생각이 든다. 

원금보존 측면에서 보자면, 대구는 전체적으로 전세가가 받쳐주지 않기 떄문에

현재 투자금을 많이 들여서 해야하는 단지들이 꽤 있다. 

따라서 내가 현재 투자를 하지 않아도 된다면, 전세가 흐름을 계속 트래킹하면서 지켜볼 것 같다. 

하지만 지금 꼭 투자해야 한다면 같은 금액으로 할 수 있는 다른 지역과 비교하면서 매물 찾을 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

왜 내가 이 물건을 투자해야하는지 혹은 투자할 수 없는지에 대한 명확한 판단을 할 수 있어 좋았습니다.

결국 내가 이 판단을 하려면 단지에 대한 분명한 선호도 파악이 필요하고, 그를 위해서는

임장 임보가 필수라는 것을 다시 한 번 깨달았습니다.

투자 전에 저환수원리 투자원칙을 꼭 따져 보고 진행하는 것이 중요합니다.